摘要：近期，被稱為房地產晴雨表的北京秋季房展會開幕，和往年的房展會相比，規模依然龐大，海外項目的數量大增，而本地項目僅占一成，觀展的人數遇冷。那么，參展賣房的都是誰?看展買房的又都是誰?高房價能夠擋住購房者選購的熱情嗎?我們到底需要怎樣的房子?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經評論員張鴻共同評論。

　　金九銀十，樓市躁動，是什么在推動房價繼續上漲?爭先恐后，買的是房?還是心安?

　　素有北京樓市風向標之稱的北京秋季房展會，9月19日到22日，開展四天時間，共吸引看房人18萬人次，現場看到，在北京本地項目中，六環內已難尋均價每平方米2萬元以下的樓盤，其中，三環內項目均價突破每平方米6.5萬元，一些五環附近項目也突破每平方米4萬元，五環至六環間項目均價則普遍在每平方米2萬元以上。

　　這幾天，在南京、秦皇島開鑼的秋季房展會的一些花絮惹人矚目。在南京，一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現身展會，寓意高房價、高地價橫行。這位溜蟹哥說，南京房價一漲再漲，很多年輕人在主城買房已遙不可及。無獨有偶，近日的秦皇島房展上，一位大漢帶著一幅枷鎖亮相，表達的也是對房價以及裝修費用等居住成本高起的不滿。

　　當房價成為行為藝術時，它跟普通人還有多大關系?

　　尹中立：開發商現在根本不著急賣房子 他們在等著漲價

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　應該說從6月份到現在，我的觀點沒有變，而且從現在市場運行來看，應該說我的觀點應該說得到了越來越多的印證。從考察國外的整個市場運行來看，一個市場的頂部特征用四個字來概括，就是價升量增。因為從投資的心理來看，當市場幾起幾落，到最后瘋狂的上漲的時候，看空的人會越來越少，看空的人越來越少就意味著什么?意味著準備投資或者猶豫，徘徊的人已經不再徘徊，就瘋狂的會沖進市場，甚至于很多當時不具備購買能力的人，就通過這種負債的方式(比如按揭貸款)，沖進了購房的隊伍當中。

　　目前，國際的一個大氣候就是，我們房子上漲，說白了就是錢多了，錢多了這是房子上漲的一個前提條件，但是這種錢多的狀況隨著國際形勢的變化，應該說現在至少是一個頂點，未來向不斷收縮是一個大概率事件。我有時候也在深夜也在反思，我是不是看錯了?冷靜的看我覺得應該沒錯。從市場的情緒來看，的確是有一種恐慌，因為現在在座的大家都可能是有房子的人，可能談起來也是一個談資而已，但是對于那些需要等買房結婚的人來說，他們的壓力和焦慮是可想而知的。

　　現在北京的開發商已經不需要借助于營銷手段來營銷了，也就是說他現在已經是根本不著急賣，他們已經在家里等著漲價，這個市場的確也反映出這種瘋狂的程度。

　　張鴻：現在已經回到幾年前房價暴漲的時代 開發商已經不需要借房展會來做推廣

　　(《央視財經評論》評論員)

　　如果我們把這個漲說是多，然后跌是空，那其實是把房子當作一個投資品來看待，那什么時候會往下跌呢?我覺得如果說尹老師是最后一個空頭，那什么時候尹老師覺得，是不是我原來判斷錯了，他成了多頭的時候，大概就是看多的人最多的時候，那就是一個頂部的特征。但是從普通投資者的角度來說，我是覺得他們的心情是可以理解的，因為他們覺得恐慌。

　　小片里那對夫妻就是因為之前沒買，所以現在只能從四環買到五環，甚至接下來可能要買到六環。我們分析一下這兩口子的心理，可能當時準備買的時候假定是一個人說買，一個人說不買，那現在那個不買的人在家里就沒有話語權，那兩個人就會后悔，很多家庭其實都是這樣。北京的房價到8月份的時候，同比上漲了將近20%，也就是說去年的這個時候你準備買房，大家猶豫猶豫，今年就要多掏20%的錢，那越不買就越買不起了，這樣你就越覺得自己應該趕緊下手買。

　　現在進入到好幾年前，房價暴漲的那個時代，就是開發商不急，買房的人急。為什么北京現在只有一成的房子在房展會上，因為開發商很多已經不太需要借什么房展會來做推廣了。現在金九銀十，起碼金九已經是鐵定了，銀十其實對開發商來說，對地方政府賣土地來說已經沒那么重要了，但是它會自然產生銀十，甚至是鉆石十，為什么?因為一二線城市的這些土地已經超去年全年，就是收入已經夠了。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的錢已經收夠了。

　　尹中立：現在的瘋狂實際上是一種搏傻行為

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　如果說用一個名詞來概括，那實際上是一種搏傻行為，這是一種投資市場的一個專用的名詞。就是形容投資者就是明知道有風險，這個東西本身是不值錢的，但因為市場熱情很高，所以我的后面還有比我更傻的人，我可以以更高的價格賣掉，我能賺錢，所以我參與。像股票市場炒各種概念，或者是炒那些借殼重組的概念，實際上在一定程度上，和我們當下買房子的行為是一樣的。我們的房子本來應該是拿來住的，但是我們現在房子不是拿來住的，主要是拿來未來在某一個時點，我們可以用更高的價格把它賣掉，拿來賺錢的。簡單來說，房子已經成了一個投資品，它已經不是拿來居住的一個實物。所以，現在來買房的大部分人，應該說拿來住的人已經越來越少了，投資成為了一個最重要的目的。

　　實際上剛需是一個偽名詞，大牛市的頂部最重要的特征就是價升量增，為什么價升量增呢?實際上這些所謂的92%當中，可能有相當一部分，如果按照他的購買力的話，他明年，或者說五年、十年以后購買，但是他已經迫不及待，為什么迫不及待?假如按照現在的上漲速度，我明年、后年買可能就買不起了，所以大家把老人的養老錢湊一起付首付，通過按揭貸款去強行購買。那么，不具備購買能力的這些人都已經背著錢進來了，就說明后面已經沒有部隊了，沒有隊伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進來了。

　　張鴻：現在大多數人買不起 但有資格還是想買

　　(《央視財經評論》評論員)

　　從投資的角度來說，房子現在投資品的屬性就越來越強，包括翡翠。玉，過去玩的很多人都是收藏，不單純為了以后漲價賣出去，但現在因為很多投資類的錢進來以后，就希望它能漲價，房子也是一樣，就是它的屬性稍微有點變異，或者說投資的屬性越來越強。房展會上的行為藝術，它其實不是說老百姓和房子沒關系了，恰恰是這些老百姓是想和房子發生關系，發生什么關系呢?發生買的關系。就是如果我能買的話，那我就不去做藝術的那種行為了，但是這小姑娘她太漂亮了，她不甩我，那我只能黯然神傷，弄點什么藝術行為了。#p#分頁標題#e#

　　買不起，能有資格買，現在大多數人他還是想買，這是一個讓我覺得很意外的一個數據。就是8月份，你知道北京成交的房子里面，新房里面，首次置業的占多少?92%。

　　張鴻：貨幣問題和土地制度問題不解決 房價上漲的趨勢就不會改變

　　(《央視財經評論》評論員)

　　今年應該說北京的占比縮水，然后境外的占了一半以上，這是新的變化，基本上就是外國的比中國的多，外省市的北京的多，外環的比內環的多。反客為主。原因第一，北京的項目現在其實不是特別需要宣傳;其次，房子作為投資品的屬性越來越強，所以房展會越來越像一個投資移民的洽談會，每天都有大量投資移民的講座。必須提醒一下，你要買國外的房產的話，必須得咨詢一個特別了解當地相關法律業務的人，因為一個了解歐盟的人沒法給你推薦美國的項目。在展會上，你會發現很多普通人都涌到這里面，你都難以想象，它已經變成了一個金融現象，或者貨幣現象。咱們也說過，房地產問題其實只有兩個問題，一個是貨幣問題，一個是土地制度的問題，這兩個問題如果根上不解決，那房價上漲的趨勢不會改變。

　　現在問題是什么?是我們如果把它當作一個貨幣現象，那就是說我們的錢很多，然后別的地方不能去，那就都集中在房子上，現在分散到外面去，往外去投資國際，放眼國際，這是一個要出去，然后外面現在也發現了你這么多錢，所以也都來了。

　　尹中立：在中國的過去十年中 你在任何時間買了房子都是賺錢的

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　這種大牛市會有一種溢出的效應，什么叫溢出的效應?因為從價格來看，為什么外國的參展團比中國還多，這說明北京的房價已經具備了國際競爭力。實際上我們橫向的比較一下來看，在國際大都市當中，北京的房價從均價來看已經是最高了，中國老百姓這種消費能力，或者說他的收入水平已經在全世界大多數當中已經首屈一指，而且是國際最貴的行列。所以就導致了國內這十年來任何時候買房都賺大錢，當這些人從國內賺錢的人，體會到了投資買房的這種樂趣，然后就把眼光從中國、從北京看到了國外。一定要注意，就是說中國過去十年你任何時間買了房子都是賺錢的，并不意味著你到國外買房子也會重復過去十年中國曾經重復的故事，大不一樣。

　　我們現在狀況和20年前日本的狀況實際上是一樣的，1985年到1990年，日本經過了5年的房價的瘋狂上漲，到1990年/1991年前后的時候，日本人在國內炒房賺了很多錢以后，就開始向海外進行擴張，加上它貨幣的升值，覺得美國的房子比東京的房子便宜很多了，就瘋狂的到美國，到其他國家去買房子，甚至讓美國人開始驚呼，說日本人準備買下整個美國，這是當時一個很荒唐的現象，就是說東京所有房子賣掉可以把整個美國都買下來。