摘要：8月份樓市百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅進(jìn)行的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲;同比上漲8.61%，連續(xù)第9個(gè)月上漲。

　　恰逢9月，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，大部分城市房?jī)r(jià)依然處于看漲預(yù)期。而今年3月“國(guó)五條”細(xì)則落地時(shí)地方城市制訂的2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已進(jìn)入年終倒計(jì)時(shí)，大部分城市控房?jī)r(jià)壓力空前。城市間調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)分化，或進(jìn)一步收緊，或適度寬松。在房?jī)r(jià)反彈壓力面前，房產(chǎn)稅擴(kuò)容漸行漸近。

　　多地政策微調(diào)

　　“國(guó)五條”出臺(tái)后，樓市迎來(lái)了一段政策平穩(wěn)期。近期則再出調(diào)整信號(hào)，多個(gè)城市微調(diào)樓市政策。與之前情況不同，這輪調(diào)控以地方政府為主導(dǎo)，以微調(diào)為主，調(diào)控方向出現(xiàn)兩極分化。

　　鄭州市房管局日前宣布，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套;對(duì)未滿20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房;對(duì)年滿20周歲無(wú)住房單身人員，限購(gòu)一套住房。同時(shí)，進(jìn)一步嚴(yán)格住房限購(gòu)審核程序，確保住房限購(gòu)政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性。限購(gòu)政策的局部調(diào)整，旨在保護(hù)和支持剛需，進(jìn)一步抑制擠壓投資性需求。而在此之前，北京也針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)推出限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊。

　　與北京、鄭州調(diào)控收緊相對(duì)，溫州、蕪湖則偏向于政策松動(dòng)。溫州松綁后限購(gòu)政策規(guī)定“本地戶籍家庭已有1套住房的可以再購(gòu)買1套，無(wú)房的可以購(gòu)買2套。”而蕪湖則以扶持人才為名進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼，規(guī)定“在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。專科學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。”被外界認(rèn)為是變相救市。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)。“溫州等地由于前期上漲至不合理高價(jià)，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動(dòng)力，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。”

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大再上日程

　　“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，房?jī)r(jià)不斷上行給房地產(chǎn)調(diào)控造成較大壓力，“國(guó)五條”的實(shí)行讓人們認(rèn)識(shí)到，行政手段控房?jī)r(jià)已十分艱難，市場(chǎng)化手段快速推進(jìn)尤為重要。事實(shí)上，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。日前發(fā)改委主任徐紹史和財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉受國(guó)務(wù)院委托向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)，均指出下半年房?jī)r(jià)反彈壓力較大，應(yīng)重點(diǎn)抓好擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作。

　　全國(guó)人大常委會(huì)委員尹中卿也在十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議分組審議計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告和預(yù)算執(zhí)行報(bào)告中提出，應(yīng)盡快按人均居住面積征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時(shí)要推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當(dāng)獲得的房源。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱：逐漸建立長(zhǎng)效機(jī)制，包括監(jiān)管的一些方案和草案已開(kāi)始籌劃，可能年內(nèi)就會(huì)推出。限購(gòu)、限貸、限價(jià)等是過(guò)去常用措施，從調(diào)控方式上講，最好用經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段，而少用行政干預(yù)手段，所以未來(lái)限購(gòu)總體方向或會(huì)淡化，而其他措施，比如房產(chǎn)稅，土地供應(yīng)、制度問(wèn)題等長(zhǎng)效機(jī)制則會(huì)慢慢建立。

　　“金九銀十”供應(yīng)大增

　　以往“金九銀十”是觀察樓市變化的窗口期，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)月蓄客，開(kāi)發(fā)商通常選擇此時(shí)集中推盤，以沖刺年度銷售計(jì)劃。在持續(xù)量?jī)r(jià)齊升下，新盤供應(yīng)量不斷增加，購(gòu)房者開(kāi)始動(dòng)搖。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著9、10月樓市銷售旺季的到來(lái)，樓市成交量還將呈上升勢(shì)頭，價(jià)格也會(huì)繼續(xù)目前的穩(wěn)固局面。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，當(dāng)前，市場(chǎng)需求出現(xiàn)了恐慌氣氛，各地頻繁出現(xiàn)的地王又進(jìn)一步導(dǎo)致需求恐慌，市場(chǎng)情緒將很快傳遞到開(kāi)發(fā)商定價(jià)上。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，別墅項(xiàng)目入市多采取惜售策略，一次僅推少量房源。今年前8個(gè)月，京城共有17個(gè)別墅開(kāi)盤，其中單次出貨量最多的是譽(yù)天下，開(kāi)盤入市量最少的旭輝[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·御錦6月僅推出了10套房源。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，由于別墅總價(jià)較高，少量推盤是為了制造出購(gòu)房者搶購(gòu)的熱銷景象，促使心態(tài)搖擺、猶豫不定的購(gòu)房者堅(jiān)定信心、盡早出手，從而為項(xiàng)目后期銷售打下良好基礎(chǔ)。

　　“項(xiàng)目9月入市，單次將推出169套新房源，目前眾多意向客戶正在排號(hào)。”香江別墅銷售人員透露，項(xiàng)目所處板塊稀缺、超高性價(jià)比以及符合市場(chǎng)需求的主力類型產(chǎn)品是項(xiàng)目的制勝法寶，更是開(kāi)發(fā)商敢于在“金九銀十”扎堆開(kāi)盤的當(dāng)下大批次推盤的底氣和信心所在。

　　“一是供需倒掛導(dǎo)致的價(jià)格主動(dòng)上升;二是受制于地價(jià)影響。今年以來(lái)，雖然土地供應(yīng)步伐加快，但土地價(jià)格卻依然一路高歌。”高姍分析：目前在北京大興亦莊、朝陽(yáng)孫河和房山等五環(huán)外郊區(qū)，均出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的地王地塊。土地競(jìng)價(jià)的激烈，表明了開(kāi)發(fā)商“饑餓”的程度，也預(yù)示著土地市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)成本或?qū)⑦M(jìn)一步被推高。而像孫河地塊樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米高價(jià)地塊的出現(xiàn)，或?qū)⒅�推樓市成交熱度以及價(jià)格的不斷上漲。