摘要：在這里“搶”到一處房源的某購(gòu)房者說(shuō)，她之所以能夠購(gòu)房成功絕對(duì)與“幸運(yùn)”無(wú)關(guān)，在這個(gè)過(guò)程中，她幾乎動(dòng)用了自己所有的社會(huì)關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房目標(biāo)，其中的隱性成本外人根本不知道，對(duì)于那種單純拿號(hào)、排號(hào)等搖號(hào)的購(gòu)房者，“真的很難想象他們會(huì)如何買(mǎi)到”。

　　開(kāi)發(fā)商拖延開(kāi)盤(pán) 市場(chǎng)供應(yīng)緊張

　　近日，北京樓市出現(xiàn)的一處“日光盤(pán)”引人關(guān)注。一處樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天1462套房源一日售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)3709億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤(pán)最高的銷(xiāo)售成交紀(jì)錄。“數(shù)不清的排隊(duì)者，買(mǎi)房就跟搶白菜似的……”從中“搶到”一套房的購(gòu)房者這樣形容她當(dāng)天買(mǎi)房的經(jīng)歷。

　　什么原因點(diǎn)燃人們的購(gòu)房熱情?

　　類(lèi)似的“搶房大戰(zhàn)”，近期一再上演：北京的首開(kāi)熙悅山、金融街融匯均實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”，很多購(gòu)房者空手而歸;就連一向“賣(mài)得慢”的別墅項(xiàng)目也出現(xiàn)“日光”，北京鴻坤林語(yǔ)墅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日34套房源即被認(rèn)購(gòu)一空。

　　頻現(xiàn)的“日光盤(pán)”不斷沖擊著人們的眼球、推高著市場(chǎng)的預(yù)期。究竟是什么原因突然點(diǎn)燃了人們的購(gòu)房熱情——關(guān)鍵性因素還是價(jià)格。

　　以中建國(guó)際港為例，開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣稱(chēng)的房屋開(kāi)盤(pán)均價(jià)是24500元每平方米，購(gòu)房?jī)r(jià)格普遍介于22000元至27000元之間;而同時(shí)期，周邊2010年以后交付的次新二手房價(jià)格普遍已在29000元每平方米到33000元每平方米之間，相比之下，中建國(guó)際港價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。“買(mǎi)到就等于賺到。”很多購(gòu)房者這樣告訴記者。

　　為什么同樣的地段，新房價(jià)格出現(xiàn)了與地區(qū)均價(jià)背離的情況?這與北京今年來(lái)強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)的“限價(jià)”政策不無(wú)關(guān)系。

　　3月30日，北京市出臺(tái)規(guī)定：要求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)“提高商品房預(yù)售許可門(mén)檻、加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)”，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格”“周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格”且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

　　類(lèi)似中建國(guó)際港這樣的樓盤(pán)，正是在政府指導(dǎo)價(jià)之下產(chǎn)生的低價(jià)樣板。

　　政府以?xún)r(jià)格審批指導(dǎo)的方式，幫購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商“砍價(jià)”，希望達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的;而對(duì)于“不聽(tīng)話”的開(kāi)發(fā)商，政府不核發(fā)預(yù)售證，不準(zhǔn)其銷(xiāo)售。從政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，這無(wú)疑是抑制高房?jī)r(jià)最有力、最有效的做法。不過(guò)，一處中建國(guó)際港注定無(wú)法成為所有購(gòu)房者的“福音”。它的熱銷(xiāo)不僅是價(jià)格低于周邊，同時(shí)也在于其供應(yīng)十分有限。

　　購(gòu)房者動(dòng)用所有社會(huì)關(guān)系來(lái)購(gòu)房

　　事實(shí)上，自從限價(jià)政策出臺(tái)以來(lái)，京城的商品房開(kāi)盤(pán)節(jié)奏就已經(jīng)開(kāi)始逐漸放慢。對(duì)于限價(jià)政策的直接調(diào)控目標(biāo)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然感覺(jué)到了壓力但仍舊應(yīng)對(duì)有道。一位不愿意透露姓名的北京知名開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)直白地說(shuō)，現(xiàn)在向上報(bào)預(yù)售價(jià)格，主管部門(mén)一次肯定不會(huì)批準(zhǔn)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)不著急，最多是延遲開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，對(duì)于資金充裕的企業(yè)來(lái)講，晚幾個(gè)月推新盤(pán)壓力并不明顯，而且到時(shí)候房?jī)r(jià)可能會(huì)更可觀。

　　不僅如此，很多已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)為規(guī)避政策限制，開(kāi)始在銷(xiāo)售方式上“各顯神通”。上周，北京南六環(huán)外的多處樓盤(pán)就被曝出，開(kāi)發(fā)商為規(guī)避價(jià)格限制，通過(guò)另簽精裝修和一個(gè)強(qiáng)制車(chē)位使用權(quán)的合同。一份購(gòu)房合同被拆分成三份、變相漲價(jià)，與政府價(jià)格管制玩起“捉迷藏”。而“組合銷(xiāo)售”也成為京城房地產(chǎn)市場(chǎng)限價(jià)背景下出現(xiàn)的新名詞。

　　“只有當(dāng)?shù)蛢r(jià)樓盤(pán)大規(guī)模出現(xiàn)時(shí)才會(huì)對(duì)市場(chǎng)均價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，擠牙膏式出現(xiàn)的低價(jià)樓盤(pán)只能成為人們眼中投資的價(jià)格洼地。

　　限房?jī)r(jià)沒(méi)有限地價(jià)產(chǎn)生副作用

　　事實(shí)也證明，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的拖延，造成的直接后果并非是房?jī)r(jià)的應(yīng)聲而落，而是市場(chǎng)供應(yīng)的突然緊張，這種短時(shí)間內(nèi)突然放大的供需矛盾不僅讓很多購(gòu)房者買(mǎi)不到房子，也在某種程度上加大了市場(chǎng)的恐慌情緒，強(qiáng)化了人們對(duì)后市看好的預(yù)期。

　　限價(jià)政策目前依舊是套在北京房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一個(gè)緊箍咒，雖然它有效地抑制了新開(kāi)樓盤(pán)無(wú)所顧忌的漲價(jià)行為，但在限房?jī)r(jià)的同時(shí)，北京市似乎并沒(méi)有限地價(jià)的想法，僅僅是不斷創(chuàng)下新高的土地樓面價(jià)格就足以支撐京城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。

　　在土地價(jià)格不斷上漲、市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)升溫、對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售監(jiān)管的其他配套措施沒(méi)有細(xì)則的大環(huán)境下，限價(jià)政策在發(fā)揮作用的同時(shí)也伴隨著副作用的產(chǎn)生。調(diào)控房地產(chǎn)，不是房?jī)r(jià)數(shù)字的調(diào)控游戲，面對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求和高企的市場(chǎng)預(yù)期，保證供給、調(diào)控預(yù)期，用市場(chǎng)的手段解決市場(chǎng)的問(wèn)題，應(yīng)是更需思考和關(guān)注的問(wèn)題。