摘要：為抑制房價(jià)，北京先前出臺(tái)一系列的政策，“限購”、“限價(jià)”、加強(qiáng)對(duì)預(yù)售證發(fā)放管理等辦法，但據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近期開盤的鎖定剛需群體的項(xiàng)目，大部分存在分拆房價(jià)等變相漲價(jià)行為。

　　7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街融匯售樓處門口豎起了“暫時(shí)關(guān)閉”的告示牌，只有前來簽約的已購房客戶才能進(jìn)入。10天前，這里剛上演了一場激烈的搶房戲碼——600多套房源開盤當(dāng)天被搶購一空。

　　比金融街融匯早一天，同處大興的另一項(xiàng)目中建國際港開盤，當(dāng)日1462套房源售罄，日銷37.9億元，創(chuàng)下了2012年以來全國房地產(chǎn)市場單盤單日成交額紀(jì)錄。

　　“日光”現(xiàn)象出現(xiàn)在7月開盤的多個(gè)項(xiàng)目上。購房人一方面抱怨房價(jià)愈調(diào)愈漲，一方面又不得不接受已經(jīng)改變的游戲規(guī)則——幾個(gè)月前出現(xiàn)的分拆房價(jià)手法已經(jīng)成為公開的秘密，而今，這一手段再次升級(jí)，包括變賣車位、贈(zèng)送面積捆綁銷售等，巧妙避開限價(jià)政策。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近期開盤的鎖定剛需群體的項(xiàng)目，大部分存在分拆房價(jià)等變相漲價(jià)行為。即便如此，開發(fā)商銷售依然火爆。在強(qiáng)大的市場需求面前，限證、限價(jià)等干預(yù)房地產(chǎn)市場的行政手段再次顯示出失效的跡象。

　　事實(shí)上，主管部門遲遲不表態(tài)，助長了分拆房價(jià)的愈演愈烈之勢。一位接近北京市住建委的人士表示，可以定性拆分房價(jià)等強(qiáng)制性消費(fèi)侵害了消費(fèi)者選擇權(quán)，而官方近期亦在集中開會(huì)討論此事，至于如何規(guī)范市場行為，則一直在研究相應(yīng)舉措。

　　曲線漲價(jià)手段升級(jí)

　　在調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的北京，樓市走出了不一樣的行情。

　　今年3月底，北京“新國五條”細(xì)則落地，不少原計(jì)劃入市的樓盤被卡在了預(yù)售證上。多個(gè)項(xiàng)目因“銷售價(jià)格不能高于上一期”的規(guī)定，被迫推遲入市時(shí)間。開發(fā)商與政府部門的“拉鋸戰(zhàn)”就此展開，市場亦很快衍生出規(guī)避政策的手段。

　　4月份，京投萬科新里程等項(xiàng)目率先采用分離房價(jià)“雙合同”的銷售方式試探市場及政策，雖然業(yè)界質(zhì)疑聲四起，但是并未被叫停，且取得不俗的銷售業(yè)績。將房價(jià)分拆，意味著可以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過政府部門的審批，但在實(shí)際銷售中，將額外的價(jià)格隱藏在補(bǔ)充協(xié)議中暗度陳倉。

　　而后，很多項(xiàng)目聞風(fēng)而起，如今這一手段已經(jīng)成為開發(fā)商公認(rèn)的曲線漲價(jià)的方式，并且演變出各種版本。上述金融街融匯即為其中典型項(xiàng)目。

　　“金融街融匯這個(gè)樓盤我們等了有5個(gè)多月，也想過開盤的時(shí)候可能要額外付精裝修的費(fèi)用，但是怎么也沒想到，開發(fā)商連車位一起捆綁銷售。”準(zhǔn)備置業(yè)的周女士說。

　　在查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)得知，金融街融匯獲批的預(yù)售均價(jià)為16500元/平方米左右，但這一價(jià)格只是毛坯房的購買均價(jià)。項(xiàng)目銷售人員稱，除毛坯房購房合同外，購房人還得簽署一份精裝修合同和一份地下停車位50年的使用權(quán)合同，三者缺一不可。

　　這就意味著除了要支付首付款外，購房人還要額外支付18萬元至近30萬元不等的精裝修和地下車位使用權(quán)的費(fèi)用。購房人實(shí)際買單的價(jià)格接近20000元/平方米。并且，毛坯房的購房款可以貸款，而精裝修款和車位使用費(fèi)必須全款支付。更讓購房者匪夷所思的是，買了車位使用權(quán)后，即便沒有車，購房人每月也得繳納150元的“車輛管理費(fèi)”。

　　“因?yàn)轭A(yù)售證太難拿，我們原計(jì)劃推南側(cè)的新樓盤，但現(xiàn)在改變了策略，繼續(xù)推現(xiàn)在項(xiàng)目的第三期。”天宮院一家樓盤銷售負(fù)責(zé)人坦承，以17000元/平方米的毛坯房售價(jià)報(bào)批，較為容易獲得預(yù)售許可證，后期銷售時(shí)與購房人再簽署一份精裝修合同，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的做法。

　　與金融街融匯有所不同，此項(xiàng)目并沒有捆綁銷售車位使用權(quán)，而是在贈(zèng)送面積上做文章。“我們贈(zèng)送的10多平方米面積，會(huì)以毛坯房的形式到住建委審批通過以后再進(jìn)行裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米3000元~4000元不等。”銷售人員稱，加上精裝修費(fèi)用，該項(xiàng)目銷售均價(jià)將達(dá)到21000元/平方米左右。

　　“限價(jià)令”被架空?

　　盡管很多購房者像周女士一樣因難以承受購房成本的變相增加而放棄購買，可依然有更多的需求等待釋放。公開數(shù)據(jù)顯示，金融街融匯636套房源，通過驗(yàn)資的選房者達(dá)到1149名;中建國際港1462套房源，參加搖號(hào)的有3813組買房人。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月第三周，北京商品住宅市場共有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中除鴻坤·林語墅一個(gè)純新盤之外，還有包括首開熙悅山、中建國際港、金融街融匯等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。在新入市的6個(gè)項(xiàng)目中，“日光盤”占比高達(dá)2/3。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京商品住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)16.7%，居全國之首。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，上述項(xiàng)目雖然大多一次性推出大量房源，但開盤均現(xiàn)熱銷，是由于今年上半年各區(qū)域市場供應(yīng)普遍不足、需求大量積壓所致。

　　這一市場現(xiàn)狀亦給了開發(fā)商曲線漲價(jià)的底氣。

　　北京版“新國五條”細(xì)則中明確，今年北京房價(jià)控制目標(biāo)是全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定。為控制商品房銷售價(jià)格，北京市住建委規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　“拆分房價(jià)是房地產(chǎn)公司在價(jià)格管控下所做的一種被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施。”一位國企開發(fā)商高管表示，主管部門對(duì)預(yù)售證的限制，使得市場上出現(xiàn)的變相漲價(jià)現(xiàn)象也是開發(fā)商的無奈之舉，由于各方面成本增加以及各個(gè)公司財(cái)務(wù)考核要求等，迫使樓盤有漲價(jià)沖動(dòng)，然而限價(jià)卻壓住了房企銷售回款的渴求。

　　據(jù)了解，目前很多房企都在研究決定是否采用拆分精裝修的方式。而這一做法是否涉嫌違規(guī)的爭執(zhí)已持續(xù)近四個(gè)月，但至今仍無定論。

　　北京市住建委相關(guān)人士并未就此問題給予答復(fù)，但住建委便民熱線的工作人員稱，近期收到不少關(guān)于樓盤變相漲價(jià)的投訴，需購房人向樓盤所在區(qū)縣住建委投訴，再由屬地進(jìn)行調(diào)查。如果屬實(shí)，市住建委會(huì)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行處罰，并責(zé)令整改。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興表示，上述房企變相漲價(jià)的做法是在鉆政策漏洞，某種程度上應(yīng)該是得到住建委的認(rèn)可了，這亦反映出開發(fā)商有漲價(jià)的沖動(dòng)，也暴露了通過行政手段對(duì)房價(jià)進(jìn)行強(qiáng)制管理存在不小的問題，調(diào)控存在局限性，需要政府進(jìn)一步完善。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　更多的業(yè)界人士認(rèn)為，精裝修拆分、捆綁銷售車位等是房企面對(duì)限價(jià)政策采取的短期應(yīng)對(duì)方法，隨著限價(jià)的持續(xù)，未來還將有更多其他應(yīng)對(duì)方式出現(xiàn)。要解決這些問題，政府首先應(yīng)做好市場監(jiān)管，如對(duì)目前存在的變相漲價(jià)的精裝修合同進(jìn)行嚴(yán)查，同時(shí)仍需要將樓市放到市場規(guī)律中去。

　　上述接近北京市住建委的人士透露，住建委早就注意到市場上出現(xiàn)的相關(guān)情況，但是關(guān)于解決辦法尚在研究討論中。