摘要：新國(guó)五條嚴(yán)格征收20%個(gè)人所得稅，將大量的剛需推向新房市場(chǎng)，與此同時(shí)，行政限價(jià)進(jìn)一步減少了供應(yīng)量。這些因素的疊加使得北京新房市場(chǎng)交易火爆。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究統(tǒng)計(jì)，截至7月29日，7月純商品住宅成交均價(jià)為25138元/平方米，環(huán)比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。

　　搶購(gòu)潮重現(xiàn)

　　“55000元/平方米估計(jì)打不出了，看樣子要奔向6萬(wàn)元/平方米。”北京五環(huán)外某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)。其底氣來(lái)自北京新房市場(chǎng)空前的火爆。

　　7月20日，位于平谷與房山區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)12000元/平方米左右，當(dāng)天均認(rèn)購(gòu)一空。

　　表現(xiàn)最為夸張的是位于大興黃村的一個(gè)項(xiàng)目。該樓盤(pán)7月20日一次性推出1462套房源，毛坯售價(jià)在24500元/平方米，居然一售而空。據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳口徑稱(chēng)，該項(xiàng)目當(dāng)天銷(xiāo)售額達(dá)37.9億，創(chuàng)下了2012年以來(lái)全國(guó)單盤(pán)單日成交額紀(jì)錄。

　　“不僅是剛需盤(pán)，包括售價(jià)在55000元/平方米的四合上院、34000元/平方米的龍湖·長(zhǎng)楹天街在內(nèi)的中高端樓盤(pán)，均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天被搶購(gòu)一空。”亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱(chēng)，從市場(chǎng)火爆情況看，日光已經(jīng)不僅僅是剛需盤(pán)的“專(zhuān)利”。

　　鏈家市場(chǎng)研究部張旭也有此感受。從市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)看，目前購(gòu)房需求的各個(gè)階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數(shù)樓盤(pán)入市后消化周期縮短。比如7月份開(kāi)盤(pán)的四合上院家園(擬售均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米)在建委的預(yù)售信息中，349套房源已全部處于資格核驗(yàn)和預(yù)定狀態(tài);悅?cè)卉霸?擬售均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米)828套房源中目前只有50套顯示可售。這些項(xiàng)目的實(shí)際網(wǎng)簽量將在7月底或8月初顯示。預(yù)計(jì)7月成交量約6000-6500，8月份成交量將呈現(xiàn)為明顯增長(zhǎng)。

　　“我們拿證比較突然，通知客戶選房，大概選了三次就基本認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄�第一次就認(rèn)購(gòu)了100多套。”龍湖·長(zhǎng)楹天街一位相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于北京行政限價(jià)較為嚴(yán)格，項(xiàng)目拿證周期較長(zhǎng)，蓄客充分，開(kāi)盤(pán)日光也較為正常。但該人士也坦承，如今剛需和改善性需求旺盛，但供應(yīng)量較少，供需不平衡導(dǎo)致新房交易市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下購(gòu)房需求的火熱，一方面在于政策因素，前一階段由于開(kāi)發(fā)商對(duì)“限漲”新政應(yīng)對(duì)不及，剛需盤(pán)入市量不足，近期一批完成預(yù)售審批的項(xiàng)目加速“出貨”，積累一段時(shí)間的購(gòu)房需求集中爆發(fā)，使得樓市“日光盤(pán)”重現(xiàn)。

　　限不住的房?jī)r(jià)

　　高姍認(rèn)為，近期多盤(pán)熱銷(xiāo)，也與市場(chǎng)因素有關(guān)。7月23日，中糧孫河地塊抬升了北京房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，非城市核心區(qū)的住宅地價(jià)已達(dá)高位，房?jī)r(jià)漲易跌難，追漲心態(tài)下當(dāng)前購(gòu)房需求顯得尤為迫切。

　　6月19日，華僑城推出55套現(xiàn)房產(chǎn)品，取證價(jià)格為36000元/平方米，而該項(xiàng)目在今年1月24日推出的期房產(chǎn)品售價(jià)僅為48500元/平方米。北京華僑城副總經(jīng)理譚笑說(shuō)，盡管價(jià)格有所上漲，但他們?cè)陂_(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化就達(dá)到了50%。“華僑城周邊可比較的新房，包括公園1872、金茂府、山水文園等，已經(jīng)沒(méi)有低于5萬(wàn)的產(chǎn)品了。”

　　據(jù)了解，廣渠門(mén)金茂府目前已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，成交均價(jià)高達(dá)72932元/平方米;公園1872接近現(xiàn)房狀態(tài)，售價(jià)為53000元/平方米。7月30日，山水文園·全球藝術(shù)商街正式開(kāi)街暨觀復(fù)博物館商店開(kāi)業(yè)，山水文園開(kāi)放了其最后珍藏的樓王產(chǎn)品，總售價(jià)為3億。但該項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng)，“樓王產(chǎn)品本身沒(méi)幾套，老板暫時(shí)還沒(méi)有想賣(mài)的意思，更多是想讓大家參觀。”

　　6月中旬剛剛?cè)胧械募冃卤P(pán)鉑銘郡，也于上周末再次加推，主力戶型是150平米左右的四居，在房山區(qū)竇店房?jī)r(jià)尚在1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米的情況下，鉑銘郡售價(jià)已達(dá)到1.4萬(wàn)元/平方米，相比6月中旬首次入市時(shí)跳漲3000元/平方米。

　　前述營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)所在的項(xiàng)目，目前也僅剩最后一期樓王產(chǎn)品，但這并不妨礙該項(xiàng)目上漲的預(yù)期。據(jù)搜房網(wǎng)顯示，2012年9月，該項(xiàng)目對(duì)外宣稱(chēng)的預(yù)期均價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米;2013年3月份，預(yù)期均價(jià)調(diào)整為5萬(wàn)元/平方米;2013年4月份，該項(xiàng)目對(duì)外宣稱(chēng)的預(yù)期均價(jià)又改為5.5萬(wàn)元/平方米。而該項(xiàng)目2012年8月開(kāi)盤(pán)的上一期銷(xiāo)售均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米。兩期產(chǎn)品之間的漲幅超過(guò)50%。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京千萬(wàn)級(jí)以上的公寓成交1048套，成交金額為152.21億元，同比分別增長(zhǎng)103.1%和103.87%，成交均價(jià)則達(dá)到52229元/平米，同比上漲8.48%。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光在禧瑞都·天禧啟動(dòng)儀式上說(shuō)，房地產(chǎn)仍然是最穩(wěn)定的投資需求，真正的終極置業(yè)者仍然還是會(huì)選擇核心區(qū)的頂級(jí)高端住宅，因?yàn)閷?duì)于這些金字塔頂尖人群而言，置業(yè)不僅僅用于單純的居住，更多的是資產(chǎn)配置方式，以及其所帶來(lái)的身份象征和圈層平臺(tái)意義，這往往是高端置業(yè)客戶最為看重的價(jià)值所在。據(jù)介紹，禧瑞都即將推出的最后57套頂級(jí)住宅“天禧”均為300平米以上的大戶型。#p#副標(biāo)題#e#

　　調(diào)控方式須作轉(zhuǎn)變

　　據(jù)張旭分析，盡管當(dāng)前銷(xiāo)售狀態(tài)較好，房?jī)r(jià)上漲的幅度也低于調(diào)控之前。在7月份入市的部分多期項(xiàng)目中，一些項(xiàng)目定價(jià)上浮都在5%以上。

　　張旭認(rèn)為，政府在供應(yīng)環(huán)節(jié)抑制新建商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲，短期內(nèi)，可使購(gòu)房者以相對(duì)較低的購(gòu)房成本入市，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得以控制。在成本上升壓力下，開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)之間的博弈難以避免。預(yù)計(jì)短期內(nèi)調(diào)控較難出現(xiàn)放松的可能，后市價(jià)格漲幅或維持穩(wěn)定。但是，當(dāng)前新盤(pán)較快的去化率以及剛需供應(yīng)的不足所導(dǎo)致的潛在矛盾依然不容忽視。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，中央最新表態(tài)基本屬于維持現(xiàn)有調(diào)控政策，這是在為下一步的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立贏得時(shí)間。但是，調(diào)控政策今年不變化，并不意味著明年也不會(huì)變化。事實(shí)上，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控方式已到達(dá)極限，效果卻不明顯，如果明年繼續(xù)調(diào)控，希望政府會(huì)對(duì)調(diào)控方向、調(diào)控方式作出改變。

　　“確實(shí)應(yīng)該好好反思調(diào)控的短期性。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志稱(chēng)，從上半年房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“底部抬升，高價(jià)擾動(dòng)”的狀態(tài)。但不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，高價(jià)地頻出改變了房?jī)r(jià)預(yù)期，打破了市場(chǎng)均衡;而貨幣超過(guò)百萬(wàn)億的供應(yīng)量使得資金仍然通過(guò)各種渠道流向房地產(chǎn)，另外隨著各種開(kāi)發(fā)成本的上升，尤其是開(kāi)發(fā)商綜合加權(quán)融資成本上漲，使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。

　　陳志認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方在預(yù)期不明朗的情況下，很容易產(chǎn)生購(gòu)房的恐懼，而這表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是恐慌的狀態(tài)。陳志在2013北京國(guó)際設(shè)計(jì)周“房地產(chǎn)設(shè)計(jì)消費(fèi)季”上表示，目前房地產(chǎn)、家居、汽車(chē)三大行業(yè)都是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，市場(chǎng)份額龐大。據(jù)北京國(guó)際設(shè)計(jì)周市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部總監(jiān)劉亞冬介紹，今年的國(guó)際設(shè)計(jì)周將于9月26日至10月3日在北京舉行，預(yù)計(jì)將吸引超過(guò)600萬(wàn)市民與游客參與。