摘要：7月9日，全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球在北京舉行了中國區第二季度新聞發布會，綜合回顧了寫字樓、零售物業及投資三個市場2013年上半年市場表現，同時針對中國商業地產下半年發展趨勢進行了展望。

　　高緯環球中國區董事總經理張良軍認為：“以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化將為經濟增長的高質量及可持續性提供保障。在改變經濟結構以及區域產業布局的同時，新型城鎮化也將為房地產市場帶來新的發展方向及增長潛力，甚至將改變房地產行業的規則和格局。”

　　甲級寫字樓總存量將近3,400萬平米

　　根據高緯環球研究部報告顯示，在寫字樓市場方面，截止到2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3,400萬平方米。在未來3年內，未來供應量將有望超過5,800萬平方米。 在甲級寫字樓總存量中，一線城市占比高達60.3%。其中，僅上海、北京兩城市甲級寫字樓存量占比達46.7%。高緯環球研究部定期監測的中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均租賃價格上漲至每月每平方米人民幣202元。其中，北京作為中國寫字樓租金最貴的城市租金繼續領跑全國，有效凈租金達到每月每平方米人民幣514元。上海以人民幣每月每平方米人民幣405元緊隨其后。截止到2013年上半年，中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均空置率為11%。其中，北京、上海等一線城市持續高租金及低空置的市場。相比之下以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由于新增供應陸續進入市場且短期內無法被消化，空置率均超過30%。

　　二三線城市購物中心空置率在漲

　　關于零售物業市場，根據高緯環球研究部數據顯示，截止到2013年上半年，高緯環球研究部定期監測的20大城市零售物業總存量超過5,600萬平方米，其中，一線城市購物中心占比為70%， 百貨占比接近22%，二線城市購物中心占比接近58%， 百貨占比為33%。在一線城市中，深圳購物中心占比最高，約占整體零售物業存量的79%。而北京，作為中國最大零售物業市場，百貨占北京整體零售物業存量的24%，位居一線城市之首。二線城市百貨平均占比約為45%，其中大連最高，接近60%。而華東各市購物中心占比較高，多數超過60%，其中寧波購物中心占比超過80%，居20大城市之首。零售物業未來三年的新增供應量將超過3,800萬平方米，絕大部分新增供應將以購物中心為主，一線城市新增購物中心占比將超過95%，而二線城市將超過87%。從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15-20%。

　　2013年上半年中國整售投資市場比較活躍。高緯環球報告顯示資金來源呈現多源化趨勢，除傳統的基金，保險機構等，有更多人民幣信托、家族資金、上市公司加入投資者行列。雖然去杠桿化趨勢進一步限制了買方購買力，由于住宅投資收到抑制，寫字樓市場和零售物業投資市場仍舊持續升溫。在各類民間資本不斷加碼商業地產推高散售價格的同時，不少知名投資機構也在加緊收購整售項目，特別是零售物業項目。以投資為目的的大宗交易數量不斷上升。無論境內商業管理公司，還是境外大型商業基金，都準確迅速的在一、二線城市布局。由于目前市場處于高位，預計更多優質物業持有方將陸續出讓手中的優質物業。

　　單一業權寫字樓項目的優勢漸顯

　　高緯環球研究部中國區董事張平表示：“二、三線城市由于大規模的商業地產開發，對于寫字樓市場而言，去化壓力較大，租金兩極分化格局日趨明顯。單一業權寫字樓項目的優勢逐漸顯現，與分散業權寫字樓租金的差別逐漸拉大。對于零售地產市場而言，未來將呈現多樣化格局，網絡購物將表現出更大的增長潛力，網絡零售市場交易總額占社會消費品零售總額的比例將持續上升。為了抵御電商的沖擊，越來越多的開發商傾向于將其新項目定位為購物中心，預計未來購物中心的市場份額將穩步上升。”

　　城鎮化或改變地產業的格局

　　與此同時，針對目前城鎮化熱點問題，高緯環球發布了專題報告：政策觀察《新型城鎮化下商業地產的多元化探討》。報告指出，改革開放以來，國內的城鎮數量和規模都在不斷擴大，拉動了經濟的快速增長。然而，由于城鎮規模結構的不合理、福利保障的無法普及、土地城鎮化快于人口城鎮化等問題導致城鎮化無法在質量上進一步提升。這很大程度上抑制了城鎮化對擴大內需和產業升級的促進作用，大量的資金在短時間內進入房地產市場推高土地價格反而成為產業進入的障礙。新一輪城鎮化規劃即將出臺，高緯環球預計中國政府將通過一系列的體制改革以及科學規劃來改變傳統城鎮化中過度依賴土地財政、投資拉動的發展現狀，穩步推進以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化。

　　在改變經濟結構以及區域產業布局的同時，新型城鎮化將進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率。在這個過程中，新型城鎮化將為房地產行業帶來新的發展方向及增長潛力，甚至將可能改變房地產行業的規則和格局。作為實體經濟發展的衍生需求，房地產市場尤其是商業地產將得到穩定持續的市場需求支撐，實現有持續生命力的、健康的多元化發展。