摘要：日前，國土資源部針對30多個養(yǎng)老項目用地做了一次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，個別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。

　　從國土資源部獲悉，國土資源部正在深入研究支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策，并著手制定《關(guān)于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策的意見》。此前，地方國土部門養(yǎng)老用地政策的破冰已經(jīng)引起了國土資源部的擔(dān)心。“主要擔(dān)心其成為企業(yè)圈地的新平臺”。

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場巨大潛力已經(jīng)浮現(xiàn),也引發(fā)了金融、地產(chǎn)等各方關(guān)注的目光。”中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會德源養(yǎng)老項目管理委員會副主任景基說，“據(jù)預(yù)測，到‘十二五’末老齡人口將達(dá)到2.21億，中國正面臨人口老齡化所帶來的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題，社會資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資熱情也在逐漸升溫。”

　　掘金背后或淪為圈地運動

　　巨大的市場需求，盈利模式有待探索。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在成為投資者新的消費噱頭，但僅僅作為養(yǎng)老產(chǎn)品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務(wù)供給者相去甚遠(yuǎn)。“要做好養(yǎng)老地產(chǎn)，我們不能僅僅盯著老人的荷包，在追求經(jīng)濟(jì)利益時更應(yīng)注重社會效應(yīng)，真正從老年人的角度出發(fā)，形成科學(xué)合理、可持續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才能真正達(dá)到雙贏。”景基指出。

　　目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了房企、險企、央企三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。據(jù)記者在公開資料中發(fā)現(xiàn)，房企以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、復(fù)星等為代表，近來已有20多家房企打出“養(yǎng)老牌”;險企以泰康人壽、中國平安、合眾人壽等為代表。而最近才“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)的央企，個個都是大手筆，繼4月中國石化斥資80億元，在四川郫縣花園鎮(zhèn)布局總體規(guī)劃占地2000畝的養(yǎng)老項目，5月，中國水電地產(chǎn)在重慶璧山投資80億元、占地3000畝，打造全國最大養(yǎng)老地產(chǎn)項目。據(jù)媒體披露，此項目業(yè)內(nèi)稱這是今年以來養(yǎng)老地產(chǎn)最新一宗較大規(guī)模的房企圈地案例。

　　土地，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最難突破的瓶頸。業(yè)內(nèi)人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后賣住宅。

　　“雖然養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，但它是與房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新型產(chǎn)業(yè)，具有一定的特殊性。”北京太陽城董事局主席朱鳳泊認(rèn)為，目前養(yǎng)老地產(chǎn)在實施過程中遇到了很多問題。政府相關(guān)指導(dǎo)政策不明，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的房企仍處于“摸著石頭過河”的階段。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)基因模式

　　“發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既是市場機(jī)遇，更是社會責(zé)任。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不僅僅等于養(yǎng)老地產(chǎn)，這是一個產(chǎn)業(yè)的運營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。必須把養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)兩者結(jié)合來做。”景基在接受記者采訪時指出，“目前，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了北京的太陽城經(jīng)過13年的努力與摸索剛剛開始盈利，還沒有一個成功的商業(yè)模式可借鑒，亟須一個‘轉(zhuǎn)基因’模式,只保留養(yǎng)老傳統(tǒng)中的優(yōu)秀基因。”

　　景基也同時向記者介紹了美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)模式。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金(REITS)和私募基金共同構(gòu)建，其中，REITS作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)長期持有;而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣;至于非盈利性組織，主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。

　　景基表示，“但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經(jīng)營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報，由運營商支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險;而委托經(jīng)營方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險;有時，投資商也會與運營商共同發(fā)起地產(chǎn)基金來收購并持有養(yǎng)老地產(chǎn)，運營商在基金內(nèi)占有少數(shù)份額并負(fù)責(zé)運營管理，而投資商則按出資比例承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。

　　產(chǎn)業(yè)鏈亟須土地政策支持

　　由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。據(jù)景基介紹，一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。他以成都為例，由政府推導(dǎo)的成都養(yǎng)老地產(chǎn)正迎來歷史發(fā)展的黃金機(jī)遇。成都市政府早在2010年就以《關(guān)于加快成都市老齡服務(wù)社會化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見》的“38號文件”開創(chuàng)了全國的先河，不但降低了社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，要求加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并在養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展規(guī)劃、用地政策、補(bǔ)貼政策、稅費優(yōu)惠政策、融資政策和醫(yī)療政策方面做出了明確規(guī)定，大大有利于成都養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。

　　據(jù)悉，國土資源部正在征集各試點城市養(yǎng)老用地招拍掛經(jīng)驗，以進(jìn)一步推動養(yǎng)老用地發(fā)展。“目前，國土資源部對地方國土資源局試點養(yǎng)老用地招拍掛制度采取不插手原則，如果有成功案例，會根據(jù)這些成功案例進(jìn)行政策制定;如果沒有成功案例，國土資源部將不會推進(jìn)養(yǎng)老用地招拍掛制度。”國土資源部政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　據(jù)悉，國土資源部目前會優(yōu)先安排符合規(guī)劃的非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)用地。新辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)符合國家劃撥用地目錄的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可采取劃撥方式優(yōu)先供地。