摘要：端午節小長假期間，一線城市相繼迎來推盤高峰。在“限價令”的影響下，開發商普遍加大了推盤力度，之前因受到預售價格限制的部分樓盤在這期間開始借機入市。業內人士表示，今年樓市調控行至中場，市場環境發生轉變，目前，一些地方已經顯露出政策預調微調的跡象。部分開發商針對限價令適當調整了戰略、降低了預期。下半年樓市總體向好的趨勢未變，調控政策將進一步完善。

　　開發商降低預期跑步入市

　　在對一線城市加強對新建商品住宅的預售和價格管理后，樓市預售證審批曾陷入短暫低迷甚至停滯。一些樓盤因價格問題，導致預售申請遲遲得不到審批。不過從端午節開始，各地開盤項目明顯增多，剛需盤成為開盤大軍中的絕對主角。

　　“從北京限價令的執行情況看，可以說是開發商‘從了’政府。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，在短時期內預售價格監管的政策并沒有松動的跡象，但開發商的資金成本壓力使得他們不得不服從政策、降低自己的預期。“事實上，限價令并沒有要求房價下跌，只是要求不上漲。開發商為了保持正常的銷售周轉速度，只能在政策影響下做出調整。”張大偉直言，之前有些項目試探性的進行預售申請，但從實際情況看，監管部門對價格監管的力度還是很大的，因此開發商不得不進行調整。

　　在一線城市限價令實施一段時間后，北京樓市在端午迎來了集中入市的小高潮。統計顯示，有11個樓盤在假期集中入市，其中絕大多數是均價在兩萬元左右的“剛需盤”，所供應的戶型也以90平方米為主。根據北京市住建委的信息，僅6月11日當天，便有5家樓盤獲得預售許可。而6月以來，北京已有11個項目拿到預售證。其中部分樓盤此前曾受到“限價令”的制約，推遲了拿證時間。“預售限價政策取消的可能性很小，這使得之前積壓的待取證項目開始逐漸入市。”張大偉直言。

　　端午節小長假期間，上海也有7個樓盤計劃入市，總計推出房源近1500套。剛需樓盤重新成為主打，其中位于閔行馬橋的萬科城計劃一次性推出600套房源。“帶有指標性意義的萬科，一次性推出房源600套，說明開發商對市場較有信心。”一位本地房企銷售總監這樣分析。

　　深圳樓市改善型樓盤也大行其道，3個月內將有近2000多套的改善型住房在售或即將入市，借著端午節之機，開發商再掀推貨高潮。假期廣州則有4個項目計劃推盤入市，總供應量在千套左右。整個6月廣州預計有51個樓盤開盤或推出新貨，包括住宅項目40個，商業項目11個。但由于受“限價令”的影響，整體推盤量較5月有所下滑。

　　漢宇地產分析師指出，5月以來房企普遍加大供應力度，表明開發商看好當前市場銷售，旨在實現跑量銷售。

　　樓市成交向好大勢未改

　　今年上半年，樓市政策仍然從緊，各地也頻繁出臺調控細則，但一線城市的房價看漲預期仍強烈。

　　在二手房迅猛的漲價中，很多人把目光轉向更偏遠區域的新房。但在購房過程中，樓層朝向較好的小戶型房源早早便被搶光。一線城市中剛需數量太大，小戶型幾乎都是“日光”，每次開盤稍有猶豫便搶購不到。

　　今年前五月調控政策頻發，但樓市特別是新房市場成交熱度并沒有明顯降溫

　　5月上海市商品住宅成交面積達到92.30萬平方米，環比上漲2.23%，比去年同期上漲了14.53%;成交均價達到23219元/平方米。佑威房地產執行董事黃志堅表示，與2012年同期相比，上海5月樓市量價齊升，目前的市場環境總體上明顯好于去年。

　　深圳市規劃國土委的統計數據則顯示，5月全市一手住宅成交4957套，環比增長27%，同比增長21.9%;成交均價為22322元/平方米，環比微漲1.66%，同比增長了22.68%。

　　北京樓市近期更是迎來一二手房的全面增長。數據顯示，6月3日到9日，北京全市新建商品住宅網簽總量為2179套，環比前一周的網簽量上漲了13.3%，與去年同期的網簽量相比上漲了8.4%。6月初北京二手房新增有效房源登記量較5月上漲了57%，新增有效客戶登記量上漲了5.7%。

　　業內人士分析，2013年房價延續2012年下半年的利好趨向，政策對市場的作用正逐漸弱化，一線樓市房價仍存在上漲預期。#p#副標題#e#

　　政策顯露預調微調跡象

　　今年以來，樓市調控進一步收緊。業內人士分析認為，在各地的國五條細則陸續落地后，調控開始對既有政策進行完善和微調的方向轉移。

　　6月6日，北京市住建委網站掛出《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，其中明確要求房地產開發企業不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金，并對預售資金的監管、支取等進行了詳細規定。早在2010年，北京就曾公布并實施商品房預售資金監督管理的暫行辦法。不僅是北京，上海、廣州、深圳等一線城市也都實行了較為嚴格的預售資金監管制度。業內人士認為，再次強調對預售金的監管，可以有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現的爛尾情況。

　　除了對預售金的監管外，5月北京市住建委還對《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見，計劃叫停“中介托管”等不合規現象。就在端午節前，北京住建部門剛剛對一家大型品牌中介的分公司進行了處罰，原因就是其通過“陰陽合同”幫人避稅。業內人士指出，監管部門正在著手針對二手房市場中的“亂象”進行整治，后續可能會有更多精細化的調控措施出臺，防止二手房房價過快上漲。從今年的調控政策演變來看，政策核心正在向預期管理和對既有政策的完善轉變。

　　由于樓市成交持續好轉，今年以來一線城市土地市場持續火爆。手握重金的大型房企，近期不斷在一線城市以及部分熱點城市制造新“地王”，“百次舉牌”的搶地大戲頻繁上演。這表明開發商看好后市。張大偉表示，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現了區域土地價格新高，樓市在“國五條”落地力度低于預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。

　　業內人士指出，部分地區的土地市場可能面臨調控加碼的政策風險。總體看，未來比較可行的調控手段是在堅持市場邏輯的前提下，對既有樓市調控政策進行完善和修正。如優化預售證管理，加大市場供給;強化閑置土地監管，重罰囤地行為;加快房產稅改革試點擴圍，使其發揮樓市“穩定器”作用。未來一線城市樓市整體趨勢仍然向好，政策將更多強調落實和細化。