小產(chǎn)權(quán)房得合法身份 或?qū)⒂|動(dòng)商品房業(yè)主抵制
摘要：利用農(nóng)村土地建造而得不到國(guó)家產(chǎn)權(quán)證書(shū)的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于不存在國(guó)家推地形成的高昂的土地交易價(jià)格，房?jī)r(jià)大都比較低，對(duì)中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周邊地區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。
首先，為各位網(wǎng)友普及下小產(chǎn)權(quán)房定義，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)“招安”勢(shì)在必行
據(jù)報(bào)道，國(guó)土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內(nèi)有望推出的相關(guān)政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些文件的一個(gè)亮點(diǎn)是，現(xiàn)行政策規(guī)定不能買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)村宅基地將有望進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)，逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。這項(xiàng)新政將為目前陷入僵局的小產(chǎn)權(quán)房打開(kāi)一條活路，使其獲得國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)而對(duì)理順我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要作用。
目前，我國(guó)的城鄉(xiāng)土地實(shí)行的是二元化制度。在城市里，土地所有權(quán)歸于國(guó)家，居民購(gòu)置的商品房，盡管房?jī)r(jià)中含有向政府支付土地資金的成本，但土地并沒(méi)有隨著房屋產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移給業(yè)主。在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民享有國(guó)家法律承認(rèn)的宅基地的權(quán)利，但政策面上又規(guī)定農(nóng)民的宅基地不能轉(zhuǎn)讓，因此他們對(duì)宅基地?fù)碛械臋?quán)利實(shí)際上是不完整的。一個(gè)突出的矛盾是，農(nóng)民在自己的宅基地上建起的房屋，特別是由農(nóng)村組建的建筑企業(yè)將農(nóng)民土地集中起來(lái)，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少這部分土地交易的合法性，導(dǎo)致入住的業(yè)主不能得到國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
保護(hù)底層民眾的利益
前幾年，它被一些地方政府視為違章建筑，甚至強(qiáng)行拆除。近兩年政策面上對(duì)此采取了回避的態(tài)度。現(xiàn)在如果通過(guò)修法，有望使這一問(wèn)題的解決獲得突破。如果賦予農(nóng)村宅基地可以入市交易的自由，這部分小產(chǎn)權(quán)房就有了正名的機(jī)會(huì)。考慮到大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主是城市居民和異地“漂”在城市之中的中低收入者，這對(duì)保護(hù)底層民眾的利益是有一定的積極意義的。
當(dāng)政府向農(nóng)民征地的時(shí)候，政府運(yùn)用的是剛性的行政權(quán)力來(lái)定價(jià)，農(nóng)民能夠得到的只是低廉的征地補(bǔ)償，但政府卻可以轉(zhuǎn)手將征得的土地通過(guò)“招拍掛”的途徑出售給開(kāi)發(fā)商。在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民承載于土地的權(quán)利受到了不小的損害。現(xiàn)行的政策將農(nóng)地入市的權(quán)力一門(mén)關(guān)死，從表面上看是國(guó)家為了保護(hù)農(nóng)民利益，不讓他們因?yàn)橘u(mài)地而失去居住場(chǎng)所。
當(dāng)然，我們需要意識(shí)到的是，農(nóng)地入市所帶來(lái)的結(jié)果，不僅是給部分“小產(chǎn)權(quán)房”正名，而且會(huì)引起現(xiàn)存房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局的很大變化，市場(chǎng)中的另一部分群體很可能會(huì)利益受損。如果部分“小產(chǎn)權(quán)房”獲得合法地位，當(dāng)其達(dá)到一定規(guī)模，其較低的購(gòu)房成本勢(shì)必對(duì)現(xiàn)有的商品房交易價(jià)格形成沖擊，從而可能引起商品房業(yè)主的抵制。因此，推進(jìn)農(nóng)地入市不可能一帆風(fēng)順，還需要政策面上進(jìn)行細(xì)致的考慮，通過(guò)博弈達(dá)成能夠讓各種市場(chǎng)群體縮小利益分歧的政策。
