摘要：“賣一套少一套”，近兩年，北京四環內新增房源的數量越來越少，先前開盤的老項目不少已是尾房在售，為可以隨時入住的現房。

　　亞豪機構(中國最具專業性與影響力的房地產服務機構之一)統計顯示，北京四環以內在售現房共有2872套，面積為37.78萬平方米。從北京城區中心向外，在售現房的數量逐漸遞增——二環以內在售現房191套，二環至三環之間在售現房683套，三環至四環之間在售現房1998套。

　　記者本次特別調查了北京二環以內、二環與三環之間、三環與四環之間的現房房源數量及分布，旨在為購房者提供現房購買指導。

　　二環內不足200套

　　二環內是北京最成熟、資源最集中的區域，同時也是罕有大面積整塊土地供開發的區域。亞豪機構提供的數據顯示，目前二環內共有950套待售房源，其中現房191套。

　　開發商普遍惜售

　　從房屋類型看，二環內現房基本沒有普通住宅，主要是精裝修“拎包入住”的高端公寓，價格則從3萬元/平方米到17萬元/平方米不等，絕大多數都在1000萬元/套以上。

　　正因為房源不多，所以開發商普遍“惜售”。記者調查發現，有的樓盤一個月只賣四五套，有的甚至僅僅一兩套。多個樓盤的銷售人員對記者表示，二環內的現房賣一套少一套，開發商對銷售速度基本都沒有要求，比較看重的是保持較高的利潤空間。銷售人員還告訴記者：“從購房人的意向來看，很少有人將二環內的現房作為第一居所，更多的是看重其保值潛力，以及作為一種身份象征。”

　　記者在采訪中發現，絕大多數的二環內現房都要求預約登記才肯接待，有的甚至要求填寫非常詳細的登記表才能看房。從付款方式來看，雖然大部分樓盤表示也可以接受商業貸款，但普遍建議購房人一次付清，而且基本沒有折扣。

　　未來還有“期轉現”

　　“191套現房只是一個相對準確的數據，實際可售的現房數量與之有一定出入。”一位市場研究機構的專家告訴記者。

　　記者調查的情況也印證了這一觀點：有些樓盤雖然在網簽記錄中顯示出有少量可售房源，但是記者在售樓處得到的卻是“我們的全部房子都賣完了”的答復。而對于記者再三追問為何仍顯示有尾房的信息時，銷售人員的說法則是“這幾套是開發商留下自用或給物業使用的，實際上已經不能用來銷售了。”

　　不過，二環內的現房數量未來還會有一定增加，原因是二環內的房子普遍賣得很慢，很多期房開始辦理“期轉現”，有些開發商則等房子蓋好直接辦理現房銷售證，這些都會增加現房數量。

　　較有代表性的如位于崇外的國瑞城，網上顯示現房不到20套，但記者在銷售現場得到的消息是，該項目即將在4月推出102套公寓，年內還有270余套公寓入市。對于這些房源是否是現房，售樓處工作人員告訴記者，“目前在走辦理現房銷售許可證的最后程序，預計很快就能拿到，肯定是以現房形式開盤。”

　　單價最低3萬元

　　記者調查的結果顯示，二環內的現房主要集中在長安街兩側。其中，東城區的建國門和金寶街形成了一個房源相對集中的區域，這里有位于建國門內的長安太和、貢院九號，金寶街上的勵駿華庭、國赫宮。

　　記者統計發現，勵駿華庭是目前二環內現房房源最多的項目，共有126套現房，網簽數據顯示其中有7套簽約。據銷售人員介紹，該項目從去年下半年開始銷售，目前均價是10萬元/平方米，其中有一套超過500平方米的樓王，總價接近9000萬元。

　　西城區現房房源相對集中在長安街南側的宣武門內，如位于大方胡同的西單·上國闕由兩棟樓組成，戶型面積從160多平方米到300多平方米不等，目前還有不到20套房源;位于西絨線胡同的天安國匯是酒店式公寓，目前還有30套現房，售價從8萬元/平方米到15萬元/平方米不等。

　　不過，二環內的房價也不都是高不可攀，如有些可售房源低于10套的樓盤就有著明顯的價格優勢。如位于長安大戲院附近的貢院九號，僅剩120平方米和160平方米兩種戶型，價格在5.5萬元/平方米左右，而且還“有商量”。而在磁器口向西300米路南的前門前，現在也只剩下六七套現房，由于是商業立項，所以價格在3萬元—3.5萬元/平方米左右，應該是目前二環內價格最低的現房了

　　二環至三環 只剩683套

　　相對二環以內的191套現房來說，在二環與三環之間選套現房，備選的房源更多一些。亞豪機構統計數據顯示，二環與三環之間的在售現房共683套，這些房源主要集中在東二環與東三環之間，以精裝修公寓居多，南二環和南三環之間則沒有現房銷售。

　　東三環升值最快

　　去年3月，市國土局發布文件表示，“十二五”期間，三環內將原則上不再新增供應住宅用地。這使得在售的三環內現房彌足珍貴，稀缺性讓房屋價值日益提升。

　　1994年，全長48.3公里的北京三環路全線通車。時至今日，東二環與東三環之間，已聚集了許多著名的高檔寫字樓、賓館、飯店及高檔消費區。

　　如位于東三環的CBD，坐落著眾多世界500強企業的中國總部，這里同時也是國內眾多金融、保險、地產、網絡等高端企業的所在地。可以說，二環與三環之間是北京資金、技術、知識密集度最高的區域。

　　二環與三環間交通相當便利，一號線、二號線、六號線、十號線等多條地鐵經過這一區域，大型超市、購物中心、醫院、學校等生活配套，也相當完善。可以說，這一區域的住宅毋庸置疑處于北京的黃金地段。#p#副標題#e#

　　大中小戶型俱全

　　亞豪機構提供的數據顯示，二環與三環之間的在售現房共有683套。

　　記者查詢市住建委網站發現，從方位來看，現房多集中在東二環和東三環之間。如位于東城區東直門香河園路1號的當代MOMA目前有27套現房房源在售，即將開盤的7號樓、8號樓還有146套現房。其次為西二環和西三環之間也有不少數量的現房在售。如位于西城區真武廟6號的正源·金融世家華苑，目前有76套現房尾房在售。而南二環和南三環之間沒有在售現房。

　　由于北京的很多高檔寫字樓都聚集在二環與三環之間，因而二環與三環之間不少樓盤針對的客戶群就是在高檔寫字樓里辦公的高級白領、企業高管，所以房源多為高級公寓。比如，位于朝陽區建外大街建華南路的長安六號為18層酒店式公寓，目前尚有65平方米精裝修一居在售，現房入住。位于朝陽區東三環北路的北京財富中心二期，也是精裝尾房在售，戶型為305平方米—500平方米的三居、四居大戶型。而位于西二環與西三環之間的正源·金融世家華苑等樓盤也是公寓。#p#分頁標題#e#

　　相對二環內現房普遍戶型較小而言，二環與三環之間的現房面積較大，不但包括90平方米—150平方米的兩居、三居，還有不少是300平方米—400平方米的大戶型。價格方面則多在50000元/平方米以上。

　　三環至四環 少于2000套

　　2001年6月，北京四環路全部連成通車，北京樓市熱點區域開始逐漸從三環轉移到四環。

　　棕櫚泉開啟四環熱銷

　　2001年，位于東南三環外的山水文園正式開盤，其龐大的開發體量及豐富的戶型成為當時東南區域的代表項目，但更多的購房人依舊愿意在三環或北四環選擇房子，盡管這些房子是以60平方米至80平方米的老戶型為主。

　　四環內房地產的春天真正到來是2002年位于東四環的棕櫚泉國際公寓開盤。總建筑面積接近30萬平方米的棕櫚泉，包括11棟23層-33層的公寓樓，以及一座大型社區幼兒園和5000平方米的高級會所，并擁有3萬平方米的中央大花園，使小區綠化率達到50%以上。

　　棕櫚泉的出現使得四環沿線逐漸形成了以高端住宅為主的區域。隨著城市發展不斷外擴，四環的配套越發成熟。但隨著土地供應的減少，四環內可售房源的數量也在縮小。

　　在售現房多為大戶型

　　目前，四環內的可售現房主要集中在東四環，如太陽公元、合生·霄云路8號、美景東方、山水文園等高端項目構成了四環內最大的現房供應。

　　記者統計發現，這些項目能提供的現房數量約在1000套左右，均為大戶型，預計需要兩三年左右銷售完畢。

　　在這些現房中，合生·霄云路8號的房源占據絕大多數，目前該項目有4棟樓已經竣工，能提供現房300套左右，戶型均在450平方米以上。而太陽公元、美景東方、山水文園等項目所剩現房大多不到100套。

　　與東四環相比，北四環的可售現房少之又少。目前僅有凌云名苑、元大都7號和奧東18號等三個項目還有現房，但都在十套左右。

　　此外，西四環與南四環內也有一些現房在售，海淀九號、唐寧府、中堂·紫熙臺、中景·未山賦等項目的可售現房均在100套以上，其余項目則剩下不到20套左右的房源。

　　從四環內在售的現房來看，絕大多數的戶型都在200平方米以上，每套房的總價都在千萬元上下，所以銷售比較緩慢。