摘要：就在市場認為2013年有“量升價漲”的好兆頭時，調控從嚴傳言四起、2月中旬“新國五條”出臺，讓市場突現變數。那么，新政策會給高溫的2013樓市澆一盆冷水嗎？原本開發商大刀闊斧制定的全年銷售計劃會全盤推翻嗎？2013福州樓市會否出現“虎頭蛇尾”？

　　售樓部提早開市

　　春節期間，發現福州多個樓盤，提早開工銷售，從正月初二開始就開門迎客，按正常時間上下班。部分樓盤在除夕當天還開門迎客。甚至有些樓盤春節期間不打烊，全年無休。

　　“為的就是保持此前的銷售熱度不斷檔。”眾所周知，在2013年新年后，大福州各區域在售樓盤均呈現出熱銷態勢，不僅閩侯區域的剛需產品備受追捧，部分高端樓盤的去化率也明顯提高。

　　可以說，今年春節前樓市已經表現得十分活躍，前來看房的客戶明顯增多。在市場提前炒熱的情況下，為了延續熱度，許多項目都選擇春節不打烊或提早開市迎客。另一方面，春節正是購買實力雄厚的返鄉客購房的節點，誰也不愿錯失銷售良機。

　　在供應上，與年初閩侯剛需盤獨占鰲頭不同，市區有保利香檳國際、陽光凡爾賽、融僑錦江悅府、萬科金域中央、三盛國際公園拉菲公館等等改善型的大戶型推出。除了傳統置業火熱的新區，兼具投資價值的高端別墅，也迎來上市潮。中國貴谷、宏匯碟泉灣、世茂上游墅、華潤橡府、禹洲鼓山一號、陽光翡麗灣、龍旺康橋丹堤等樓盤新品紛紛亮相，并順勢推出預約優惠。

　　在售價格普漲

　　而與去年春節樓盤清一色打出打折牌不同的是，“今年情況全反了，大多數樓盤都在漲價。”一業內人士感嘆道。

　　放眼市場，春節期間，多個在售樓盤的價位較之春節前都有百元至千元的漲幅。如融信瀾郡在春節前價位已由18000元/漲至19500元/，在春節期間則漲至20000元/。香開新城目前價位在16000元/，三盛國際公園均價漲幅達到15%。金山閩江大道一樓盤原先打出的價格是“25層僅售15999元/起”，在春節期間則升至“25層16888元/起”。而更有開發商打出“南江濱4盤2月25日全面升值”的廣告，其中一樓盤單價上漲1000元左右。

　　即便如此，追漲人群也不在少數。從各樓盤了解的實際銷售情況來看，多個項目銷售現場客戶來訪量都不少，“而且今年客戶購房熱情也明顯高于去年。”智恒營銷吳劍平表示，今年春節期間，樓盤的銷售情況甚至超過去年，而與年初剛需盤走俏不同，今年市區改善型中大房源成為成交主力，保利香檳國際、萬科金域中央、融僑悅府銷售均不錯。此外，具有投資屬性的商業寫字樓如世歐王莊、中央第五街等項目也火了一把。

　　然而值得注意的是，超高端項目卻并未如此前預料成為銷售新增長點。“尤其是原本主推剛需房源的閩侯項目，在春節期間針對返鄉潮推出別墅項目，但效果并不如預期，也直接拉低了閩侯板塊的成交量。”

　　定價策略不變

　　在樓市持續回暖的背景下，2月20日召開的國務院常務會議提出了“完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房”等五條意見（以下簡稱“新國五條”），包括限購城市和房產稅試點城市或將雙雙擴軍；住房價格控制目標重回市場；考核問責機制也將建立。

　　雖然“新國五條”以加強樓市調控為主基調，但調查發現，目前其對樓市的影響不大，絕大多數開發商未調整推盤定價策略，市場中的推盤節奏比較穩定，延緩推盤的動作也未出現。

　　博仕后營銷經理林周就表示，現在的銷售定價都是根據年前確定的銷售策略在執行，目前暫時沒有改變。

　　至于“新國五條”帶來的影響，智恒營銷吳劍平認為，目前多個樓盤采取的就是少量多批、逐步小幅漲價的策略，每次同類產品的價格小幅上漲一點，根據實際銷售情況來定，策略十分靈活。

　　由于目前市場較為平穩，開發商在2012年基礎上資金流動性增強，因此不必再像之前那樣單一追求銷量，更看重利潤率。

　　短期看，由于沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以在定價上并沒有調整，只是按照市場的趨勢在操作。未來隨著政策逐步發揮效應，不排除有調低價格的可能。

　　轉折

　　3月調控或步步從緊

　　“新國五條”重申調控立場，同時為2013年樓市調控定調。

　　而在春節量價齊升的行情后，關于調控從嚴的坊間傳言四起。

　　其中，調控收緊傳得最多也被認為最靠譜的一個手段是二套房首付提高至七成，或利率提高至1.3倍。許多人擔心一旦政策出臺，改善購房者會因此負擔加重，同時改善型大戶房源項目同樣銷售受阻。

　　智恒營銷總經理吳劍平認為，對于控制二套房貸的政策，在“兩會”后出現的可能性較大。而多個業內人士也表示，在“兩會”后具體調控細則也將實施，同時更具針對性的地方性政策或也將出臺。至于會否有后續細則落地，則將取決于下一步市場的走勢。

　　而對于高端項目，由于受此前市場中社會事件影響，其銷售也被“拖累”。業內人士林先生表示，“許多有錢人買房的意愿降低，變得謹慎起來。他們擔心，一旦未來全國住房信息聯網，他們有多少套房一下就會浮出水面。這必然導致高端投資類物業未來銷售出現下滑。”

　　吳劍平也補充道，“可以肯定的是，出于對市場供應以及房價的考慮，高端項目上市和銷售的控制肯定不會松口。因此接下來高端項目日子依舊不算好過。”#p#副標題#e#

　　后市

　　做好兩手準備

　　雖然從表面看來，福州樓市發展“按部就班”，但對于市場核心的開發商而言，由于“兩會”召開在即，2013年樓市的走向或在3月有個比較明確的說法。

　　“不管怎么樣都要做兩手準備，一方面是根據原有節奏推盤，另一方面就是做好最壞的打算。”零距離營銷王維分析道，目前還是春節熱銷期，距離兩會甚至調控地方化實施細則的出臺尚有時間，在這段空檔期，購買力尚在不斷釋放，快跑搶市場才是上策，因此也有部分樓盤開始趕著簽約。而假設更為嚴苛的調控細則出臺，放棄目前平穩市場緩推盤是最不實際的選擇。

　　“調控不可能將購房者全部限制，一定是有保有壓。調控無論如何都是會保護乃至鼓勵首次置業需求，而根據市場研發產品肯定不會錯。”

　　吳劍平亦表示，從國家經濟來看，房地產業牽涉到數十個上下游行業，從經濟維穩擴大內需出發，嚴厲打壓房地產的可能性不大，因此對兩會后的市場還是持樂觀態度。

　　據了解，由于在2012年樓市行情趨好，多個開發商在2013年均挑高了全年銷售目標，很多開發商紛紛將資金投入土地市場擴大市場份額，2013年也將有多個純新盤入市，貨源十分充足。預計3月之后將有大批房源入市。

　　漲價幅度或趨緩

　　“新國五條確實能夠對行業起到一定的警示作用，目的很明確，就是為目前過熱的市場降溫，震懾非理性的上漲和高房價。”林周表示。

　　因此開發商在價格方面會很謹慎。現在對房價沒有看跌的，多數樓盤價格會穩中有升，但漲勢或因“新國五條”的出現而趨于緩和。“不管調控有無實質性內容，政策的公布，或多或少會打亂部分開發商的陣腳，看不清市場，對于價格肯定會有所保留，以觀察市場反應。”

　　一央企開發商還提到，地方政府把地價推得那么高，開發商漲價的意愿自然強烈。

　　諸多開發商也承認，周邊新地塊高溢價率拍出，亦使得項目前景更為看好，漲價是遲早的事情。在2012年開發商以利潤換銷售賺到錢后，利潤就是開發商更為看重的，在此基礎上，對價格進行調整也是正常的表現。

　　有專家分析，政策要充分發揮作用尚需一段時間，雖然短期內開發商不會改變定價策略，但隨著政策的落實到位，過熱的市場將會趨于理性，開發商必然會做出調整。一個樓盤每次推盤價格逐步上揚是很正常的，春節后漲價也是正常的市場反應，但漲幅、上漲速度應控制在一定范圍內。