摘要：2012年，國家對房地產市場調控有力，采取征收房產稅、出臺限購令等一系列調控手段，使急速上漲的房價得到有效遏制，一線、二線城市房價明顯回落。我市從去年下半年開始，也出現商品房交易量萎縮跡象。2012年國家對房地產市場的調控仍將繼續，大同樓市何去何從？房價是下降還是回升？近日，我們就這些問題，向我市多名有關方面人士做了些了解。

　　調控：促進房價合理回歸

　　“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。這是今年中央對房地產行業的大政策，也表明了中央對房地產調控的堅定決心。”中國銀行業監督管理委員會大同監管分局紀委書記、經濟師張少英在接受記者采訪時如是說。

　　近期，一些地方有試圖繞開宏觀調控政策，在執行上“打折”的現象，這是一種短視行為。房地產價格過快上漲，雖然短期內給地方政府、相關企業和投機者帶來不菲的收益，但抬高了居住成本和租金，加大了物價上漲壓力，助長了投機風氣，為國民經濟的長期平穩較快發展帶來風險。

　　國家通過對房地產市場的強力調控，目前全國房價上漲趨勢得到明顯遏制，投機炒房者明顯減少。截至2012年2月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。一、二線城市房價下降明顯。房價未下降的三線城市，成交量從去年下半年也開始出現萎縮跡象。專家預測，今年6月份房價可能會達到一個低點。

　　房價：是跌還是漲？

　　在國家對房地產調控政策不動搖的情況下，今年大同房價是跌是漲，對此專家意見不一。

　　“大同房價在一段時間內將處于穩定狀態，下降空間有限。”張少英認為，我市屬于三線城市，受國家宏觀調控政策的影響不是很大。全市年前日成交商品房10套，年后略有回暖。房價下降的，多數為比較偏遠的地段，好地段的，價格仍維持穩定狀態。

　　“穩中有升，是今后我市房價的發展趨勢。”市房管局市場科負責人介紹說，目前我市房地產市場保持著穩定健康的發展態勢。近年來，我市房地產供應體系不斷完善，住房供應結構向著多樣化、人性化方向發展，能基本滿足不同階層居民的住房需求。目前全市每年房地產開發面積基本在600萬平方米，房地產投資約150億元。每年批準商品房上市約300萬平方米，2萬套。2011年，我市商品房平均售價在4430元/平方米，最低售價3100元/平方米，年增幅度為9.7%。我市房價與周邊較大城市相比，低于太原和呼和浩特市，略高于張家口市。受地價和原材料價格影響，大同房價呈穩中有升的發展趨勢。

　　大同證券資深投資顧問馮達對此卻不認同，他認為，大同的樓市將會有一個調整的過程。某些地理位置較為優越的樓盤房價可能較為穩定，但從長遠來看，居民住宅小區的潛在供應量十分充足，整體的房價走勢會呈現一種下降的趨勢。這是因為，舊城的改造和市內部分老居民區的整體遷移，短期內會對住房需求和房價形成一個小幅的沖擊，部分老城居民可能借著這次遷移的機會，進行住房條件的改善，地理位置較為優越、學區位置較好的樓盤會成為這部分居民的首選，從而有助于推動這部分地區樓盤房價的上漲。但從最新了解到的情況來看，房地產開發商在這部分地區進行了較為密集的開發，樓盤供給基本上是供大于求，再加上信貸政策的收縮，使得大部分房地產商的運營成本在逐步加大，為了保證充足的現金流，降低運營成本，及時通過現房銷售回籠資金就成了開發商的唯一辦法，所以這些地段的房價趨于穩定；另外，隨著新城建設的發展和相關基礎配套設施的齊備，以及就業人口向新城的遷移，市區內的房屋需求就會呈現出一種下降趨勢，需求下降的必然結果就是房價的持續性回落。因此綜合未來樓市供給和樓市需求兩個方面的因素來看，大同樓市將會出現一個調整過程。

　　房企：積極謀變應對

　　在國家宏觀政策調控之下，樓市成交量萎縮，房地產企業面臨嚴峻的挑戰。面對這種形勢，各大房企不得不重新調整戰略，謀變應對。

　　“隨著社會老齡化程度的加深，養老地產正吸引著越來越多的房地產企業和各方資本覬覦爭食。我市已有部分開發商將目光投向養老地產。”市房管協會負責人向記者介紹說，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經悄然浮現。據中國社科院老年研究所測算，目前中國老年經濟的潛力高達1萬億元人民幣左右。在大同，人口老齡化的趨勢也正在加快，養老地產的發展前景看好。

　　據了解，為謀求更大的發展空間，我市一些房地產企業瞄準了縣區地產。目前，我市已有房地產企業在縣區拿到了土地，開始正式向縣區地產進軍。

　　受國家宏觀調控影響，一、二線城市的地產巨頭為了規避風險，紛紛進軍三線城市。作為三線城市，我市房地產企業也不可避免受到外來地產巨頭的沖擊。對此，我市多家房地產企業負責人表示，在此環境下，我市房地產界面臨重新洗牌，一些小企業和經營不好的企業將舉步維艱，甚至會被淘汰出局。說起今后的發展，大家還是比較樂觀的，認為外來地產巨頭并不可怕，房子的質量和后續的服務才是最主要的。在國家調控政策持續的預期下，房地產企業必須苦練“內功”，從提高房子質量和服務品質上下功夫，用過硬的品牌來贏得消費者。

　　消費者：應理性購房、理性投資

　　宏觀調控下的樓市給消費者提供了從容選房的機會，處于敏感時期的樓市，風險和機會并存。多位業內人士認為，目前消費者選房首先應考慮房屋的抗跌性，其中包括房子本身的性價比、長期居住成本、變現價值等。

　　記者調查了解到，目前大多數消費者在持幣觀望，等房價下跌。首次購房的剛性需求是樓市的主力軍，且婚房及將來用于婚房的購買比例在剛性需求中是比例最高的。剛性需求的釋放，讓年后的樓市略有回暖，但房價與實際承受能力仍有所偏離。想買婚房的張先生告訴記者，目前的房價對工薪階層的他來說仍然很高，現在開發商雖然有不同程度的優惠，但優惠幅度不大，他期待房價能再下降10%-15%。