摘要：2月7日，在武漢市舉行的土地拍賣中，恒隆地產(chǎn)以底價(jià)33億元將一幅商業(yè)地塊收入囊中，折合樓面地價(jià)約7200元/平米。地塊位于武漢硚口利濟(jì)北路輕軌站附近，與繁華的武廣商圈和中山大道商圈相近。

　　武漢當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于恒隆競(jìng)得的地塊是純商業(yè)用地，樓面價(jià)不算高，只是目前地塊上的拆遷還沒有結(jié)束，具體何時(shí)能開工還不清楚。

　　按照規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積46萬平方米，其中地上43.3萬平米（商業(yè)15萬平米、酒店13.15萬方米、辦公樓15.15萬平方米），地下一層商業(yè)建筑面積不超過2.7萬平米，A、B地塊將建空中連廊。其中，B地塊部分將建設(shè)300米以上的標(biāo)志性塔樓。

　　33億拿地

　　恒隆地產(chǎn)透露，此次武漢項(xiàng)目計(jì)劃投資約120億元，并將當(dāng)做商業(yè)綜合物業(yè)項(xiàng)目作長(zhǎng)期投資，當(dāng)中包括世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)、辦公大樓及公寓式酒店。

　　另外，本次買地的33億元地價(jià)款，恒隆將以內(nèi)部資金及銀行貸款分兩期支付，首期11億元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持現(xiàn)金達(dá)360.25億港元，債項(xiàng)達(dá)297.36億港元。

　　南華證券也于報(bào)告中稱，恒隆在購(gòu)入上述武漢地塊后仍有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，料集團(tuán)未來將繼續(xù)買入新土地，并有助進(jìn)一步提升其資產(chǎn)凈值及盈利基礎(chǔ)。

　　其實(shí)，對(duì)于進(jìn)軍武漢商業(yè)綜合體項(xiàng)目，恒隆地產(chǎn)早已開始規(guī)劃，只是由于選址及規(guī)劃方面的原因一直未有進(jìn)展，因而在該地塊拍賣之前，恒隆地產(chǎn)便是外界公認(rèn)的頭號(hào)熱門買家。

　　而在今年1月17日，恒隆地產(chǎn)還曾與武漢硚口區(qū)政府簽署正式備忘錄，雙方擬合作開發(fā)總投資超100億元的恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　在成功競(jìng)得上訴地塊后，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗表示，公司非常欣喜能夠以公平合理的的商業(yè)條款，成功摘下武漢市中心的黃金地塊。恒隆落戶武漢，讓公司在中國(guó)中部最大和最重要的城市建立了橋頭堡，公司的內(nèi)地物業(yè)組合陣容會(huì)更鼎盛。

　　陳啟宗還續(xù)稱，是次土地購(gòu)置亦有助擴(kuò)充恒隆的資產(chǎn)和收入基礎(chǔ)，對(duì)恒隆集團(tuán)與恒隆地產(chǎn)以及其各自的股東整體而言都有所裨益。

　　雖然恒隆此次競(jìng)得的地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但其今后依然會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，在恒隆武漢項(xiàng)目旁，目前已有包括武漢廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)、武漢國(guó)際廣場(chǎng)、新世界百貨、武展購(gòu)物中心、莊勝崇光SOGO百貨等購(gòu)物中心，今后競(jìng)爭(zhēng)必然激烈。

　　另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢目前已確定的大型新建購(gòu)物中心將達(dá)10個(gè)以上。其中就包括凱德集團(tuán)于去年拿下的古田二路輕軌旁商業(yè)用地，將投資30億元建商業(yè)中心；另外，同為港資企業(yè)的新世界已拿下航空路地塊，將建設(shè)新世界中心二期；華潤(rùn)也將在該區(qū)域投資130億元建設(shè)華潤(rùn)萬象城項(xiàng)目。

　　700億內(nèi)地版圖

　　此次武漢拿地，是恒隆首度進(jìn)入華中市場(chǎng)，也是其進(jìn)入的第八個(gè)內(nèi)地城市、第十個(gè)恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　在此之前，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的上海、沈陽、天津、大連、濟(jì)南、無錫、以及昆明等地已開發(fā)了9個(gè)項(xiàng)目。其中上海、沈陽，以及濟(jì)南的5家恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)。

　　對(duì)于內(nèi)地項(xiàng)目的進(jìn)展計(jì)劃，陳啟宗在1月底的業(yè)績(jī)會(huì)上曾透露，無錫恒隆廣場(chǎng)將于2013年如期開業(yè)，不過沈陽市府恒隆廣場(chǎng)超高層寫字樓部分，預(yù)計(jì)會(huì)延時(shí)至2014年底甚至2015年初開業(yè)。

　　其實(shí)，近年來恒隆地產(chǎn)的投資重心已逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)地。陳啟宗就曾于2012年11月公開表示，恒隆未來10年內(nèi)每年在內(nèi)地都會(huì)有項(xiàng)目落成，屆時(shí)內(nèi)地與香港持有項(xiàng)目面積比例將由62：38大幅提高至83：17。

　　按此方向發(fā)展，陳啟宗稱恒隆將繼續(xù)投資約700億元發(fā)展其在內(nèi)地的項(xiàng)目。

　　700億元或許并不能涵蓋恒隆對(duì)內(nèi)地的熱望。事實(shí)上，直到最近，陳啟宗也依然在全球四處表示自己對(duì)內(nèi)地前景的看好和信心。

　　相較于在內(nèi)地的積極投入，恒隆在香港不但停止拿地多年，而且還陸續(xù)出售了許多非核心物業(yè)。因此，恒隆近些年頗有“撤離香港”的意味，而這或許與恒隆的發(fā)展模式有關(guān)。

　　曾有分析人士如此總結(jié)道：恒隆在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實(shí)施“逆周期”的套利策略。

　　“出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線；與之相對(duì)，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣的高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)。”，分析人士認(rèn)為，這是最合適在中國(guó)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　然而，更為巧妙之處在于，陳啟宗準(zhǔn)確的在不同地方進(jìn)行了出租和出售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的展開。

　　從目前的情況來看，恒隆將出售物業(yè)集中于香港，畢竟和國(guó)內(nèi)相比，香港的房?jī)r(jià)更高，獲利空間更為廣闊。

　　另一方面，恒隆在內(nèi)地專注發(fā)展出租物業(yè)。國(guó)內(nèi)廣袤的空間可以使得恒隆可以不斷獲取合適的土地，而攜自己已經(jīng)構(gòu)建的商業(yè)項(xiàng)目名氣和國(guó)際品牌的認(rèn)可，恒隆在獲取這些土地的時(shí)候成本則更加優(yōu)越，再加之內(nèi)地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而使得居民不斷加強(qiáng)的購(gòu)買力，恒隆的商業(yè)項(xiàng)目很容易順利進(jìn)行并獲得回報(bào)。

　　換而言之，恒隆通過出租物業(yè)為自己構(gòu)筑的股票價(jià)值底線也可以不斷加強(qiáng)并提升。

　　此招法看上去并不難明白，但關(guān)鍵還在于，要修建諸如恒隆此前已經(jīng)成功的那些商業(yè)項(xiàng)目，除了需要老辣精準(zhǔn)的選址眼光之外，前期亦要舍得投入大量資金不斷沉淀。而對(duì)于國(guó)內(nèi)這些需要快速發(fā)展以確保資本鏈條飛速滾動(dòng)循環(huán)的開發(fā)商而言，目前還沒有如此雄厚的資金實(shí)力可以用三五年時(shí)間做項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、修建而不尋求任何的利潤(rùn)回報(bào)。

　　此前，陳啟宗曾表示，如果市場(chǎng)允許，恒隆還可以增加現(xiàn)有內(nèi)地土地270萬平米的一倍，達(dá)到500多萬平米。

　　顯然，武漢拿地不過為第二個(gè)“270萬平米”的第一步，隨著其在內(nèi)地項(xiàng)目的繼續(xù)增加，恒隆集團(tuán)的商業(yè)模式也將更加清晰。