摘要：自2012年下半年以來，我國各地樓市加速回暖。面對不斷走高的樓市預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來房價上漲過快，現(xiàn)有的調(diào)控政策不僅不會放松，而且有進一步加強的可能性，“調(diào)控還有很多牌。”

　　新年看漲預(yù)期普遍增強

　　2012年，我國樓市走出了一個明顯的上升曲線。在限購、限貸等政策的持續(xù)影響下，2012年上半年，我國房地產(chǎn)市場一度信心低迷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的有22個，沒有價格環(huán)比上漲的城市，70個城市中二手住宅價格環(huán)比上漲的也僅有5個。這種“跌多漲少”的局面一直持續(xù)到2012年5月。

　　從2012年下半年開始，我國樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。從2012年6月至12月，70個大中城市，無論是新建商品住宅價格還是二手住宅價格，始終是“漲多跌少”，且上漲趨勢日益明顯。去年12月，價格上漲的城市已遠(yuǎn)多于下跌城市，2012年樓市最終在暖冬中強勢收官。

　　進入2013年以來，樓市回暖行情進一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量價齊升。

　　今年1月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積達(dá)1057萬平方米，同比增長269.2%。另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1月北京新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲近10%，純商品住宅成交量環(huán)比上漲2.6%。

　　在樓市的回暖大潮中，一線城市表現(xiàn)極為搶眼，數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京市二手房成交總量高達(dá)19561套，創(chuàng)下了近24個月以來的新高。總體成交均價也回到了北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺前的水平。

　　樓市回暖加強了市場的看漲預(yù)期。今年1月北京土地交易額達(dá)到205.7億元，成為近11年以來北京土地市場最好的開局，與2012年土地市場的量價齊跌形成鮮明對比。與此同時，剛需群體在經(jīng)歷了長期的觀望之后，也開始集中出手，成為助漲房價的重要力量。

　　政府密集發(fā)聲

　　盡管樓市回暖再次引發(fā)了人們對于房價再次過快上漲的擔(dān)憂，但去年年中以來中央及各部委多次釋放的房地產(chǎn)調(diào)控信號，還是讓人們看到了政府調(diào)房價、穩(wěn)市場的決心。

　　去年底的中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，為今年全國的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。不久之后，住建部表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

　　中央定調(diào)調(diào)控大方向后，地方政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的信號也開始密集釋放。

　　浙江省政府工作報告指出，要落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，推進保障性住房建設(shè)和管理。湖南省政府工作報告提出，要促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，加大普通商品房供給，滿足住房剛性需求和改善性需求。廣東省、陜西省政府工作報告提出，要落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　房價上漲較快的一線城市也紛紛表示將加強調(diào)控。北京市委常委、副市長陳剛表示，老百姓不要被開發(fā)商制造的氣氛改變預(yù)期，現(xiàn)階段政府將維持現(xiàn)有的調(diào)控政策不變，但政府還有加大調(diào)控力度的空間;北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。

　　深圳市在“兩會”期間也表示，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決遏制投機、投資性需求，落實差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。

　　調(diào)控仍有加強空間

　　盡管樓市在歲末年初強勢回暖，但房地產(chǎn)調(diào)控的政策利劍卻始終高懸頭頂。中央財經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟研究中心主任李永壯認(rèn)為，雖然樓市回暖的態(tài)勢已經(jīng)非常明顯，但如果房價持續(xù)上漲，限購、限貸政策不僅將進一步保持，還不排除更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會出臺。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，2012年貨幣供應(yīng)充足，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房價回暖的重要原因。如果房價上漲過快，不排除政府通過嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化，進一步限制投資需求。

　　天津房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿認(rèn)為，對于政府來講，仍然手握房產(chǎn)稅這張王牌，從長遠(yuǎn)來看，我國必將推出房產(chǎn)稅，這將對房地產(chǎn)投機行為產(chǎn)生極大的威懾力。

　　“應(yīng)對房價上漲調(diào)控還有很多牌可打。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，面對持續(xù)上漲的房價，以行政手段為主的調(diào)控措施可能進一步從緊，限購、限貸、限價皆從嚴(yán);房貸也有進一步收緊的可能，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠可能減少或取消，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。