摘要：上海易居房地產研究院日前發布年度專題報告《2012-2013年度全國房地產市場研究報告》。報告分為上下篇，上篇回顧了2012年房地產市場的整體走勢，下篇展望2013年市場走向，對市場重要指標進行走勢預測。

　　報告認為，2012年房地產市場整體走勢為“探底、觸底和復蘇”。自6月開始市場出現回暖跡象，之后市場不斷向好發展。土地購置面積、房屋新開工面積在絕對值負增長的情況下降幅收窄，房地產開發投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長，商品房銷售面積和銷售額穩定上升。房地產開發投資增速放緩符合國家經濟轉型發展的要求且與國家GDP增速放緩相一致。商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬億元，創出了歷史新高。

　　2013年全年走勢將“震蕩上行、有驚無險”。在中央堅持對房地產調控政策不放松的形勢下，預計2013年上半年將延續2012年下半年的形勢，國房景氣指數、開發投資、樓市成交量、房價指數等將繼續穩步回升，不排除年中出現政策加碼的可能。

　　開發投資將增長兩成

　　首先，全國房地產開發企業土地購置面積預計全年增長10%左右。2013年土地市場將延續2012年四季度以來的熱度，土地成交量全年增幅預計在10%左右。主要原因有三：一是商品房市場回暖使得開發商對后市預期的悲觀情緒將有所改觀，加之市場交易的活躍使得房地產開發企業銷售回款有所上升，資金鏈好轉，拿地熱情將增加；二是2012年全年處于19.5%的負增長，基數低；三是國土部近期講話中強調加大土地供應，未來供應計劃會有所增加。

　　其次，房地產開發投資預計全年增長22%左右。隨著行業大環境的持續改善，2012年房地產開發投資增速基本企穩，預計2013年房地產開發投資全年增幅22%左右。主要原因有二：一是2011年和2012年1700萬套保障房的結轉效應仍然存在，加之2013年新開工600萬套，將使2013年保障房投資維持一個較高的水平；二是房地產行業整體環境的持續好轉將提升企業信心，增大商品房投資。

　　其三，新開工面積預計全年增長12%左右。2013年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將明顯回升，預計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房地產開發企業對后市預期好轉，資金問題的進一步改善使得部分房地產開發企業將維持一定規模的開工量；二是2013年保障房建設目標為600萬套，開工量仍然較大；三是2012年新開工面積負增長7.3%，基數較低。

　　成交量將高于去年

　　2013年隨著行業內外部環境的持續趨暖，如若行業政策環境不出現惡化，商品房成交量同比增速高于2012年基本應無懸念，預計增幅在15%左右。主要原因有四：一是國家支持首套置業和合理自住性需求的政策仍然延續；二是信貸環境進一步好轉；三是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房將在2013年集中入市。

　　商品房成交均價增8%

　　首先，土地平均購置價格預計全年增長15%左右。2012年全國房地產開發企業土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升3.5%，增幅回升5.8個百分點。2013年土地市場整體環境預計將好于2012年，但供應量整體還是偏少的，土地成本將有顯著攀升，預計2012年土地成交均價同比漲幅將進一步擴大，全年漲幅將在15%左右。

　　其二，商品房成交均價預計全年增長8%左右。預計2013年全國商品房成交均價將繼續穩步回升，全年增幅在8%左右。主要原因有二：一是一二線城市的補漲。由于近兩年一二線中心城市受樓市調控的影響較大，房價漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現強烈的補漲效應，近兩個月一線城市房價的加速上漲對此已有所體現;二是三四線城市價格整體穩步向上。由于三四線城市本身正處于向上發展的大方向中，在整體樓市環境趨好的條件下，部分熱點城市漲幅有可能擴大，但大部分三四線城市由于供大于求的情況仍然比較顯著，房價上漲空間不大。

　　其三，70個大中城市房價指數同比預計增長3%左右。預計2013年70個大中城市的房價指數同比將保持穩步上漲的態勢，特別是2013年上半年將實現房價同比正增長。即便是在政策可能加碼的前提下，房價上漲的趨勢仍將慣性延續，預計到2013年12月70個大中城市房價漲幅同比增幅在3%左右。