摘要：下沙是主城區內價格最低的區域，現在已經形成金沙湖、沿江、大學城北三個價格梯度，新的價格體系確立。

　　供需趨于平衡 前景樂觀

　　下沙前幾年一直在去庫存，供過于求的形勢也在逐漸改變，正在趨于平衡。在樓市報告中，去年一年，杭州新建商品住宅，80-90平方米戶型的成交套數占54%，剛性需求無疑成為市場成交的主導力量。像改善型需求，主要集中在120-144平方米的面積范圍，占比是18%，而180平方米以上的豪華戶型僅占6%。市場格局在悄然變化，從住宅市場占比中，就可以看出新勢頭。

　　下沙是主城區內價格最低的區域，現在已經形成金沙湖、沿江、大學城北三個價格梯度，新的價格體系確立。其中，金沙湖板塊的價格最高，沿江與大學城北相對接近，均價在萬元左右。

　　在下沙，大戶型房源的消化比較困難。大戶型主要集中在沿江保利、世茂、金隅等幾個盤，除了與客源類型有關，主要還是和市中心的距離問題。

　　總體來說，下沙作為剛需板塊，價格低，但改善型的需求不強。

　　接下來2013年，下沙總體預計還是去庫存，但庫存壓力肯定不會像以前那么大，會趨向平衡，前景甚至可用樂觀來形容。

　　年后剛需繼續逞強 優惠會降低

　　樓市在復蘇，杭州每周千套以上成交，成交量上升的表象下面，是剛性需求的實質。像這幾天，下沙的保利城市果嶺，日均幾十套銷售量，銷售很快。現在到過年還有一個多禮拜，不排除很多開發商會抓住這個小尾巴沖一沖。

　　下沙的大學城北現在關注度很高，它打的是剛需盤概念。像碧桂園的認籌情況就很好，當然這有好幾方面的原因，品牌的影響、區域的價格洼地、精裝定位等都形成一定的吸引力。

　　本來年前是傳統淡季，但現在，成交量在拉升，看來并不淡。從目前這撥購房者來看，估計年后還是以剛需客為主要買盤，不過那時可能購房的折扣優惠會有所拉回。

　　去年3月初開始，杭州樓市的交易以剛需客戶為主，在東南西北四處開花，到了下半年，高端市場開始被有所帶動，改善型需求也有所釋放。下沙像德信中外公寓這樣的改善樓盤不多，沿江雖有大戶型但總體還是以緊湊小戶型為主，下沙總體供應結構也是由剛需客戶所決定的。

　　下沙這個區域起步早，轉型快，現在又有地鐵突破了交通瓶頸，還有德勝快速路、沿江大道即將跟進，會越來越便捷。

　　要消化庫存 宜調低價格

　　去年下半年一大利好，地鐵的開通為下沙帶來了春天，解決了下沙的短板——交通，我也試過，從武林門到下沙半小時不到。

　　不過，下沙樓市要完全打開局面，地鐵不是最主要因素，因為前幾年地鐵概念就炒作過度了。下沙要消化庫存，價格上要做調整，開發商應該放下身段。

　　下沙的酒店式公寓比較多，應該有相應的酒店式服務，但包括市區在內的很多酒店式公寓，僅僅是賣房子，服務理念并沒有跟上。近來下沙的東方銘樓引入綠城晶悅酒店，為下沙的酒店式公寓的服務開了個好頭。

　　下沙的品牌房企比較多，如果能夠抱成一團進行推廣，而不是各自為陣的話，也許能取得更大的突破。

　　預計房價穩中有升 接近歷史高點

　　2013年下沙的商品房供應量不會像之前那樣大，因為去年保利、宋都一直在消化庫存，像東郡國際已經賣得差不多了，近期新增供應量主要集中在碧桂園與保利城市果嶺等幾個盤。由此來看，今年庫存整體低于去年，會形成價格上漲的動力。

　　今年下沙的價格預計會穩中有升，去年有一段價格下跌的日子，估計這種現象在2013年不會重現。今年均價可能會逐步接近2010年至2011年的均價高點，沿江與大學城北區域，會突破萬元左右的均價，甚至可能向上到一萬三左右，像碧桂園目前的價格比較低，是新盤首開的緣故。