摘要：恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園、世茂房地產(chǎn)等多家在港上市的房企巨頭相繼宣布了海外融資計劃，而所籌集大部分資金都將用于增加土地儲備。

　　港股房企新年掀起發(fā)債融資潮

　　中國大型房地產(chǎn)商在2013年一開始就表現(xiàn)出了“集體亢奮”的姿態(tài)。

　　在剛剛過去的短短半個月時間里，包括恒大地產(chǎn)（03333.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）、雅居樂（03383.HK）、碧桂園（02007.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等多家在港上市的房企巨頭相繼宣布了海外融資計劃。

　　1月17日，恒大地產(chǎn)宣布向市場配售10億股，每股配售價4.35港元，共計籌資43.5億港元（約合5.6億美元）。恒大之前，已經(jīng)有多家港股地產(chǎn)商選擇發(fā)債融資。1月16日，富力地產(chǎn)則公告表示，全資附屬公司彩富控股有限公司作為發(fā)行人將發(fā)行票據(jù)，根據(jù)認(rèn)購協(xié)議，發(fā)行人將發(fā)行2020年到期的本金額4億美元、利率8.75%的優(yōu)先票據(jù)。

　　富力地產(chǎn)公告同日，越秀地產(chǎn)與經(jīng)辦人訂立認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此越秀地產(chǎn)將發(fā)行3.5億美元2018年到期、利率3.25%的票據(jù)及5億美元2023年到期、利率4.50%的票據(jù)。同一日，上海實業(yè)控股也在當(dāng)日宣布，將發(fā)行可換股債券總本金額為39億港元（約5億美元），發(fā)行價為可換股債券本金額的100.00%。

　　而在1月11日，另一家港股房企雅居樂也發(fā)行7億美元的次級永久資本證券。1月9日，世茂房地產(chǎn)亦發(fā)行了的7年期8億美元債券，票面利率6.625%，可謂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行利率最低，超額認(rèn)購達(dá)27倍。

　　事實上，公告了融資計劃的大型房企遠(yuǎn)不止這幾家。1月初，去年躋身房企20強(qiáng)的港股房企佳兆業(yè)公布將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)。另一家廣東房企巨頭碧桂園則宣布，今年將發(fā)行7.5億美元、息率為7.5%、于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，剛開始的2013年僅上述幾家房企的融資額就已經(jīng)達(dá)到50.6億美元。這還不包括此前完成在香港資本市場IPO的旭輝集團(tuán)（00884.HK）、江蘇新城（01030.HK）、金輪天地（01232.HK）等房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　1月16日在香港掛牌上市的江蘇金輪天地，成為今年首個成功在港IPO的內(nèi)地房企。旭輝控股集團(tuán)則搶先于去年11月23日登陸港交所，募集資金約15.3億港元，成為2012年以來首家登陸香港資本市場的內(nèi)地房企。2012年11月29日，江蘇新城地產(chǎn)也完成了港股上市，募集資金約18.96億港元。

　　積極搭建境外融資平臺的內(nèi)地房企遠(yuǎn)不止這些。綠地集團(tuán)近日宣布，將分拆酒店集團(tuán)和海外業(yè)務(wù)赴港上市。而房企龍頭老大萬科地產(chǎn)則在收購了南聯(lián)地產(chǎn)之后，公布了B轉(zhuǎn)H股方案，再次搭建一個境外融資平臺。瑞安房地產(chǎn)也公布計劃，將分拆新天地赴港上市。

　　去年業(yè)績超預(yù)期 大房企調(diào)高目標(biāo)

　　2012年，是樓市調(diào)控繼續(xù)深入發(fā)力的一年。但在剛需支撐下，2012年商品房銷售整體回暖。大型龍頭房企依賴自身資金優(yōu)勢“以價換量”，銷售業(yè)績大幅提升；與此同時，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉(zhuǎn)讓股權(quán)，房地產(chǎn)市場業(yè)績分化愈演愈烈。

　　據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2012年中國房企住宅銷售TOP50》報告顯示，2012年房企前10名的銷售金額合計達(dá)8222億元，較去年同期的6298億元增長30.55%，約占全國全年房地產(chǎn)銷售總額的16%左右。

　　其中，萬科以1418億元蟬聯(lián)銷售金額冠軍。除保利地產(chǎn)（保利西山林語保利新茉莉公館）躋身千億房企行列外，綠地集團(tuán)也以1078億元的銷售金額跨入千億房企俱樂部。此外，中海地產(chǎn)（中海九號公館中海尚湖世家）、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)（廊坊萬達(dá)廣場）的銷售額均超過900億元。#p#副標(biāo)題#e#

　　報告還提及，此次入榜的前十大房企占全國房企銷售額的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%;前20大企業(yè)的市場集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。

　　銷售的增加為房企提供了充足的現(xiàn)金流，隨之而來的是房企“胃口”大開，紛紛出手拿地，一改2012年上半年的“節(jié)衣縮食”。

　　以萬科為例，2012年上半年寸土未進(jìn)，而到了下半年，即把一年的拿地任務(wù)超額完成。2012年萬科共新增加76個項目，合計權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1446萬平方米，略高于全年銷售面積1295萬平方米。同樣的情況也出現(xiàn)在招商地產(chǎn)，2012年招商拿地合計超460萬平方米，土地款157億元，占到銷售額的一半左右，創(chuàng)下招商地產(chǎn)有史以來土地投入的新高。

　　“受調(diào)控影響，各大房企的成績單雖漂亮，實質(zhì)上依然是‘以價換量’，整體利潤率是下滑的。今年，各大房企應(yīng)改變策略，靠低價不是長久之計。”同策房產(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，去年銷售業(yè)績亮眼的龍頭房企都是追求高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，最為典型的是保利地產(chǎn)在2012年初提出“新盤單月消化50%，半年消化80%，爭取竣工前清盤”的快銷策略。

　　值得注意的是，隨著2012年多家房企超額完成銷售業(yè)績，國內(nèi)不少大型房企已經(jīng)紛紛提高了新一年度的銷售目標(biāo)。綠地集團(tuán)近日公布，將加碼房地產(chǎn)主業(yè)，銷售目標(biāo)計劃增長30%以上。世茂股份則將2013年銷售目標(biāo)調(diào)高至100億元（2012年為70億元）。恒大集團(tuán)將2013年合約銷售目標(biāo)調(diào)整為1000億元，較2012年全年800億元的銷售目標(biāo)上升25%。

　　行業(yè)分化加劇 房企集中度增加

　　張宏偉看來，一些中小房企受到品牌、消費者認(rèn)知度、地域等因素的影響，難以借以價走量的方式去擴(kuò)大銷量。此外，大型企業(yè)借貸成本普遍低于中小房企，前者的融資成本在10%左右，而后者可能要超過25%。即便如此，受制于風(fēng)險考量，這些小型企業(yè)也借不到資金。“因此，大房企利用融資優(yōu)勢，通過購入土地、并購小企業(yè)等方式開始新一輪的土地儲備和業(yè)務(wù)擴(kuò)張是必然選擇。”

　　今年1月18日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀》。這份報告顯示，2012年12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為9.7萬億元，同比增長12.7%，比1-11月降低1.4個百分點，為連續(xù)4個月增速在10%以上。其中，國內(nèi)貸款同比增長13.2%，定金及預(yù)付款和個人按揭貸款同比分別增長18.2%和21.3%。

　　該份報告指出，總體來看，除了利用外資外，各項資金來源同比增速均減緩，但到位資金明顯高于同期投資額，企業(yè)資金壓力繼續(xù)緩解，定金及預(yù)付款增幅最為顯著，表明信貸放寬、銷售好轉(zhuǎn)是企業(yè)資金好轉(zhuǎn)的主要原因。

　　對于2013年，中國指數(shù)研究院預(yù)測房地產(chǎn)市場將好于2012年，呈現(xiàn)出“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的趨勢，但部分城市價格快速上漲將帶來政策收緊，房產(chǎn)稅試點范圍可能擴(kuò)大等風(fēng)險，不同城市，不同需求，不同企業(yè)的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。