摘要：在調控持續的背景下，認清形勢的房企巨頭業績飆升勢頭不減。“千億俱樂部”不再是萬科一家獨大，保利、綠地在2012年也加入了千億陣營。從百億到千億，保利用了5年時間，綠地則用了8年。

　　中小房企則面臨更大的挑戰，破產、倒閉、并購案例層出不窮。深圳證券信息有限公司數據顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企處于虧損狀態。

　　有研究報告稱，房地產寡頭時代已經到來。隨著調控的持續深入，行業集中度進一步提升，強者恒強已經成為行業共識，龍頭企業的領先優勢會進一步擴大。

　　“第一軍團”秩序重構

　　根據萬科2013年1月7日發布的公告，2012年12月萬科實現銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，同比分別大幅增長94.9%和141.8%，環比則略有下降。綜合此前銷售業績，萬科2012年全年累計實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

　　往前追溯，萬科的銷售額在2010年首次突破千億元大關，2012年1412.3億元的成績再度刷新行業紀錄，目前萬科已是全球首個房地產業務年銷售額超過200億美元的公司。

　　萬科業績連年增長，與其產品定價與定位準確不無關系，2012年萬科全年銷售均價為10900元/平方米，而此前的2011年和2010年銷售均價分別為11303元/平方米和12049元/平方米。

　　2013年1月13日，保利發布業績快報稱，公司2012年報告期內實現簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。保利地產由此成為繼萬科之后第二家2012年銷售額突破1000億元大關的公司，在上市房企中，全國排名第二，與第一名萬科的差距也在逐步縮小。

　　2012年，保利地產高調在商業地產、旅游地產領域擴張，實際上，在過去幾年的深耕之后，保利的住宅和商業雙輪驅動模式已經成型。

　　中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心近期共同發布的《2012年中國房企住宅銷售TOP50》排行榜顯示，綠地集團房地產板塊業務收入達到1078億元，首次躍入千億房企行列。

　　作為房地產行業TOP10企業中唯一沒有上市的公司，綠地的財務狀況近年來一直被指為處于“霧里看花”的狀態。綠地集團董事長張玉良曾表態，“我們的負債率近兩年平均保持在70%以上，在整個行業中屬于中等，在非上市公司中不算高，但也不算低。”

　　大連萬達集團近日公開全年銷售業績，2012年萬達集團總收入達1416.8億元，較2011年的總收入1051億元增長34.8%。集團旗下的核心企業萬達商業地產公司2012年繼續保持高速發展態勢，商業地產銷售已過千億元，比2011年的953億元穩中有升。萬達集團有關負責人表示，萬達商業地產公司之所以能在宏觀調控形勢下逆勢而上，主要原因在于多年前開始進行的產業結構調整見到成效，住宅開發占比大幅減少，受宏觀調控的影響不嚴重。

　　目前，商業地產仍占萬達集團總體業務的六成以上，但近年來萬達集團在文化產業及旅游等領域開始探路，謀求轉型。萬達集團董事長王健林曾在多個場合公開表示，希望萬達在未來的5至8年內實現徹底轉型。

　　萬達集團2012年全年累計開業持有物業面積1290萬平方米，比2011年增長43%。到2012年底，擁有已開業的萬達廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等超大型旅游地產項目，以及總投資500億元的武漢中央文化區。

　　值得關注的是，2012年，具有超強盈利能力的中海、恒大也正在步步逼近“千億軍團”。

　　2013年1月10日，中海公布的2012年銷售業績顯示，其去年的銷售面積為746.7萬平方米，銷售額達到1115.2億港元，折合人民幣約為900億元。

　　1月7日，恒大地產發布銷售簡報稱，2012年12月實現合約銷售額為76.9億元。恒大全年共實現合約銷售額923.2億元，同比增長近15%，遠遠超過年初預期的800億元合約銷售計劃。

　　中國指數研究院近期發布報告稱，越秀地產、建業地產、金隅嘉業、魯商置業等企業2012年首次進入百億房企榜單。該報告認為，百億房企通過把握市場先機、深耕核心城市和聚焦主流產品三個主要手段，將在2013年持續擴大銷售優勢。而隨著房地產調控的持續深入，行業集中度進一步提升，強者恒強的態勢已經成為行業共識，龍頭企業的領先優勢會進一步增強。

　　或有三成房企出局

　　優勝劣汰，強者愈強。“馬太效應”在2012年的房地產行業愈發明顯，中小企業的生存空間正在不斷壓縮。

　　2012年4月，杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產，同月，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。旭輝集團董事長林中曾公開表示，當前中國的房地產市場上，開發商太多，行業集中是未來的發展趨勢。標普在2012年末發布的報告中稱，2012年是樓市的“兩極分化年”，中小房企正在加速淘汰。深圳證券信息有限公司數據顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態。在現有房企中，內地房地產開發企業(剔除房地產服務商和非以房地產為主業的開發商)共有176家上市公司，其中深市62家，滬市75家，內房股(香港上市的內地房企)38家，境外1家。

　　2012年末，中國房地產業協會經營管理專業委員會與蘭德咨詢(中國)有限公司聯合發布了《房地產開發企業經營管理藍皮書》。《藍皮書》對房地產法人單位的數量和合并報表的企業數量做出了統計和預測，2010年中國房地產企業共66290家，2011年是55000家左右。

　　該《藍皮書》預測，如果按照2008-2011年房地產企業平均淘汰速度，到2015年可能有41%-48%的企業被淘汰出局;如果以2012年年底為節點，未來的3年內，或將有30%的企業會被淘汰出局。

　　有專家認為，面對行業集中度的提升和行業分化，再加上政策調控，一些中小房企被迫或主動轉型，由單一住宅開發轉向多元化經營。深耕行業細分市場成為不少房企暫避市場風險的選擇。

　　轉型是優先選項

　　蘭德咨詢總裁、中房協經營管理委員會副秘書長宋延慶在前述《藍皮書》發布會上表示，2012年是房地產企業的戰略調整和轉型年，控制規模速度，主動調整企業增長方式的企業越來越多，聯合重組的企業也越來越多。#p#分頁標題#e#

　　此外，今年在房地產行業最受關注的綠城、融創合營案例，直接把綠城從資金鏈問題中成功“解救”，融創也因此順利打開進駐上海的大門。

　　清科研究中心數據顯示，2012年前三季度，中國房地產行業共發生60起并購案例，涉及25.26億美元。而在三季度，中國房地產行業并購呈現大幅增長態勢，共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當季所有行業并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業。

　　除了轉讓股權外，不少房企另謀出路，進軍其他行業。

　　上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成表示，一直以來，房地產行業是產業資本、信貸資金及社會資金的主要集聚地，但持續調控讓不少房企倍感寒意，越來越多的房企開始尋找“兼職”，希望通過跨界經營熬過冬季。

　　上海易居房地產研究院的研究報告顯示，商業、金融、礦產能源等行業正在成為房企多元化經營的熱點進入行業。商業地產、旅游地產和產業地產成為房企轉型的第一陣地，涉足酒店、百貨、影院等商業經營的房企越來越多;中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿、復地等房企已設立產業基金;中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業地產等近1/6的A股上市房企開始涉足礦業。

　　朗詩集團董事長田明此前在接受媒體采訪時如此表述他對當前的房地產市場的看法，“這個大池塘里的魚已經多到養不下的地步，因此必須轉型和調整。”但是，前十年房地產行業賺錢太容易，沒有培養出大量實力強的房企。這也決定了房企轉型之路并不容易。

　　“房企業績達到千億元之后必然面臨多元化轉型問題。未來房企可以通過精細化管理、提高產品研發能力、產品標準化與產業化的操作等手段緩解利潤率下滑的局面;或謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等，通過業務多元化規避住宅市場調控的風險;抑或通過并購、投資等多元化手段進軍海外市場以及其他產業等。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。