摘要：2012年全國樓市在嚴厲的調控政策下一直處于保暖狀態，然而11月初卻經歷了罕見的“翹尾”姿態，實現由冷到熱的逆轉。讓我們一起回顧2012全國樓市走過的風風雨雨，一起展望2013年樓市走向。

　　0352房網訊：2012已經在一片“誠惶誠恐”的末日聲中塵埃落定，迎來了2013年的美好憧憬，全國的樓市也經歷了好一個峰回路轉，自從鄂爾多斯事件后，全國樓市逐步走向嚴冬，年初的慘淡經營，政府樓市宏觀政策的嚴格調控，傳統“金九銀十”也隨之化為泡影，然而誰都沒有料想樓市也會來一個神龍擺尾，臨近年底的全國樓市一改以前的頹勢，購房者由觀望到恐慌性入市，地方政府由冷淡到狂熱賣地，最后量價齊升、地王頻現，實現了樓市的偉大逆轉。讓小編帶您一起回顧樓市2012這個多事之秋。

　　市場從以價換量到一房難求

　　據了解，廣東省房協理事趙卓文總結年末樓市出現“三高”態勢：成交量連創新高、樓價持續上升、土地成交創新高。以廣州為例，已經連續5個月一手樓成交量超70萬平方米。北、上、廣、深等一線城市，樓市成交量均已創出了本輪調控以來的新高。

　　在嚴厲的樓市宏觀調控背景下，2012年樓市可謂開局慘淡。元旦、春節等假期沖淡成交，直至3月開發商采取以價換量，全國樓市才逐漸擺脫跌入冰點的狀況。在隨后的傳統淡季7、8月份，開發商繼續加大促銷力度，加上信貸政策放松，促使買家入市，樓市“保暖”得以延續。

　　盡管受到決策層多次表態強調房地產調控不放松，以及房價止跌回漲等因素影響，傳統旺季“金九銀十”未能如期而至。但進入11月份，由于多家房企10月銷售業績創新高，不少開發商已完成全年銷售目標，推盤動力不足，甚至導致部分地區甚至出現“一房難求”的局面。

　　然而，樓市“暖冬”來臨，房價持續上漲，讓不少購房者無法“淡定”，紛紛積極入市。根據對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2012年11月十大城市住宅均價為15686元/平方米，環比上月上漲0.39%。

　　房企從資金緊張到惜售囤地

　　今年初，在萬億庫存的重壓下，房企負債率高企和資金鏈繃緊的窘境猶在眼前。截至今年3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比去年上漲了37.8%。今年4月，杭州市西城時代家園開發商金星房產正式向法院提交申請破產，被視為“本輪樓市調控房企破產第一案”。

　　不過，從10月開始，萬科、華潤、招商、中海等10多家大型房企陸續提前完成2012年年度銷售計劃。“達標”之后的房企紛紛積極拿地“補倉”，導致在歲末之際出現了新一輪“搶地潮”，各地頻現“地王”：11月27日，北京、上海土地市場同日出現“地王”，樓面價均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國總價“地王”；12月26日，上海海門路某地塊以近57億元成交，刷新了今年全國總價地王。

　　政策方面地方不斷試探底線

　　事實上，今年也是中國樓市調控以來“拉鋸戰”最激烈的一年。

　　延續2011年的調控態度，“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”為2012年的樓市調控定下基調。統計顯示，一年之間，中央強調調控不動搖60次;4次提及“決不讓房價反彈”;房價合理回歸被提到156次;2次提及問責。

　　樓市在“寒冬”中艱難前行，有挨不過冬天的地方開始試探調控底線。蕪湖、上海、石家莊、南京等數十個城市在上半年陸續出臺放松限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度等微調政策。不過，多數微調在出臺幾天內便夭折。

　　在樓市調控近一年來，全國已經有將近40個城市出臺相關微調政策。而在每一輪的成交回暖中，都是先有調控放松信號放出，最終卻都以辟謠結束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。

　　樓市遠未迎來春天

　　明年樓市走勢如何?一向對樓市政策有預見的劉曉光卻總結道：“調控將成為一種常態。今年樓市還遠沒有迎來春天，最多算是冬天里的春天。而明年房價如果出現大漲，市場則可能變成春天里的冬天。”

　　而“地產大炮”任志強對房價上漲的判斷就樂觀得多，更預言2013年3月房價暴漲。不過，也有經濟學者為此約戰賭房價下跌。

　　“如果政策不加碼，明年廣州樓價將輕松突破均價1.5萬元/平方米，向‘2萬元時代’前進。”在趙卓文看來，一年漲20%，不是困難的事情。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，2013年繼續執行限購政策而抑制投資性需求，但是，相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出。