回顧2012年，房地產(chǎn)行業(yè)就像是經(jīng)歷了一次“世界末日”，樓市政策在政府的調(diào)控下，從嚴(yán)格限購(gòu)到各地的政策微調(diào);從金九銀十成交慘淡到十月后的回暖;從中央的嚴(yán)格供地到地方財(cái)政吃緊等等。房地產(chǎn)在這一年里經(jīng)理了風(fēng)風(fēng)雨雨，但是這幢“大樓”已然巍然屹立，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)里做出了他們的成績(jī)，在這里帶大家回顧一下這一年房地產(chǎn)的歷程。

　　試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房

　　今年2月21日，國(guó)土部召開(kāi)發(fā)布會(huì)，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門(mén)，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。

　　試點(diǎn)城市清理工作啟動(dòng)后，穩(wěn)妥有序的工作進(jìn)行著，為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。而按照國(guó)家的要求，，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。“‘小產(chǎn)權(quán)房’是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。目前國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。”

　　遏制二手房“陰陽(yáng)合同”

　　今年3月30日上午，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，為遏制二手房交易通過(guò)“陰陽(yáng)合同”逃避稅收的現(xiàn)象，國(guó)稅總局將聯(lián)合有關(guān)部門(mén)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，對(duì)二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)評(píng)估適度調(diào)增二手房的計(jì)稅價(jià)格。

　　近年來(lái)，一些人在二手房交易時(shí)，所申報(bào)納稅的交易價(jià)格，往往大幅度地低于市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是交易雙方為逃避稅收，在按真實(shí)的價(jià)格簽訂交易合同的同時(shí)，還簽訂了一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的依據(jù)，這就是社會(huì)上所說(shuō)的“陰陽(yáng)合同”。這種做法不僅破壞了市場(chǎng)秩序，也造成了國(guó)家稅款的流失。對(duì)此，政府部門(mén)對(duì)這項(xiàng)工作做出了一些部署，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，對(duì)二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。主要做法是：稅務(wù)部門(mén)在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)申報(bào)的價(jià)格明顯偏低而且沒(méi)有正當(dāng)理由的，要依據(jù)一定的方法確定二手房評(píng)估值，核定計(jì)稅價(jià)格。

　　明確保障房信息公開(kāi)內(nèi)容

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人6月1日表示，各地要進(jìn)一步完善工作機(jī)制、暢通信息渠道，采取有效措施扎實(shí)推進(jìn)住房保障信息公開(kāi)工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求公開(kāi)的住房保障信息內(nèi)容分別是保障性安居工程建設(shè)信息，包括年度建設(shè)計(jì)劃任務(wù)量、年度建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目清單、年度建設(shè)計(jì)劃任務(wù)量完成進(jìn)度、已開(kāi)工項(xiàng)目基本信息和已竣工項(xiàng)目基本信息;分配政策信息包括政策法規(guī)和住房保障辦事指南;分配對(duì)象信息，包括已申請(qǐng)登記保障對(duì)象名冊(cè)和保障性住房批次分配對(duì)象信息;分配房源信息，包括保障性住房待分配房源情況和保障性住房批次分配房源信息;分配程序信息;分配過(guò)程信息;分配結(jié)果信息和退出情況信息。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還對(duì)各項(xiàng)要求公開(kāi)的住房保障信息規(guī)定了相應(yīng)時(shí)限。#p#副標(biāo)題#e#

　　鼓勵(lì)在建項(xiàng)目增供商品房

　　樓市調(diào)控不動(dòng)搖的年代，增加普通商品住房供給逐漸成為“第一要?jiǎng)?wù)”。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在鼓勵(lì)和引導(dǎo)在建商品房項(xiàng)目和已批未建商品住房項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，滿(mǎn)足居民合理購(gòu)房需求。

　　鼓勵(lì)民資注入海島開(kāi)發(fā)

　　在旅游業(yè)舉步維艱的時(shí)候，民間的投資力量終于得到政府的支持。根據(jù)國(guó)家旅游局日前發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》，今后，政府將在金融保障等方面對(duì)進(jìn)入旅游業(yè)的民間資本給予支持。在業(yè)界看來(lái)，受新政帶動(dòng)，高端旅游市場(chǎng)將呈現(xiàn)出新的活力。目前，傳統(tǒng)的旅游業(yè)，如景區(qū)、旅行社資源多被國(guó)有企業(yè)占據(jù)，民間資本更傾向于酒店、度假村等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而這樣的海島建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目有較大升值潛力，隨著國(guó)內(nèi)居民對(duì)高端化、定制化的海外休閑度假需求提升，擁有完善設(shè)施的海島地產(chǎn)將會(huì)受到極大的受到青睞。

　　禁止外商直投房地產(chǎn)

　　今年7月，央行下發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，該《通知》給人民幣FDI(跨境人民幣直接投資)設(shè)定了紅線(xiàn)，規(guī)定部分賬戶(hù)不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。新版“限外令”的落地，令很多內(nèi)地房企猝不及防。

　　去年10月份推出的FDI業(yè)務(wù)結(jié)算辦法雖然允許投資房地產(chǎn)，但需要按照現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)審批、備案管理規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。這次《通知》的細(xì)則是對(duì)之前辦法的進(jìn)一步明確，并且明令禁止了FDI投資房地產(chǎn)，其用意主要是防止境外資金利用離岸市場(chǎng)人民幣形式的熱錢(qián)回流國(guó)內(nèi)，尤其是涌入樓市，給當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)不利。#p#副標(biāo)題#e#

　　國(guó)務(wù)院督察房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　國(guó)務(wù)院將派出6個(gè)督查組分赴12個(gè)省份進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)督察，房地產(chǎn)貸款也在檢查之列。目前房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)引起高層高度關(guān)注。而銀監(jiān)會(huì)不會(huì)叫停房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但未來(lái)房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，不排除后續(xù)出臺(tái)新規(guī)的可能。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)銀行資產(chǎn)的影響已引起有關(guān)部門(mén)的關(guān)注。一方面，土地出讓收入變化對(duì)融資平臺(tái)、土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生影響。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及關(guān)聯(lián)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生影響。

　　重點(diǎn)查土地交易高溢價(jià)

　　今年9月土地市場(chǎng)旺盛交易已引起監(jiān)管層關(guān)注。監(jiān)管部門(mén)正在對(duì)土地市場(chǎng)交易情況進(jìn)行有針對(duì)性的監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)主要包括土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高以及房企土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏。針對(duì)近期土地市場(chǎng)交易旺盛情況，監(jiān)管部門(mén)在密切監(jiān)測(cè)。此次監(jiān)測(cè)重點(diǎn)是土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高現(xiàn)象。

　　國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知強(qiáng)調(diào)，下半年各地要密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，切實(shí)把握好土地出讓節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價(jià)地，擾亂市場(chǎng)預(yù)期，破壞市場(chǎng)穩(wěn)定。推地環(huán)節(jié)的“高底價(jià)”和交易環(huán)節(jié)的“高溢價(jià)”被認(rèn)為是出現(xiàn)高價(jià)地重要因素。監(jiān)管部門(mén)將繼續(xù)定期通報(bào)地價(jià)走勢(shì)和土地異常交易情況，要求進(jìn)一步完善地價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估和集體決策程序，合理確定起始價(jià)、底價(jià)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在即

　　今年9月，廣州、杭州、深圳、南京等省會(huì)城市已基本完成居民存量房統(tǒng)計(jì)。一些城市在數(shù)據(jù)積累、批量評(píng)估技術(shù)以及機(jī)構(gòu)設(shè)置方面已經(jīng)具備了開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件，基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)。國(guó)家稅務(wù)總局正在會(huì)同有關(guān)部門(mén)總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問(wèn)題。由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題中，將充分考慮居民基本住房需求，對(duì)屬于基本住房需求的部分予以一定的稅收優(yōu)惠。

　　住建部巡查全國(guó)保障房

　　有史以來(lái)規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署下緊張展開(kāi)。截至9月底，住建部已經(jīng)派出超過(guò)10個(gè)巡查組，對(duì)包括新疆、貴州等偏遠(yuǎn)地區(qū)在內(nèi)的全國(guó)主要省、自治區(qū)、直轄市的保障性安居工程進(jìn)行巡查。包括保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。結(jié)合巡查中反映出的情況和問(wèn)題，部分省市已經(jīng)在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速開(kāi)展整改工作。

　　金九銀十未如期而至

　　樓市調(diào)控政策的堅(jiān)定持續(xù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“寒冬”。時(shí)至金九銀十，備受開(kāi)發(fā)商重視的樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季并未像往年那樣如約而至。統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)多數(shù)城市黃金周期間樓市進(jìn)入休眠狀態(tài)，就市場(chǎng)整體成交情況來(lái)看，各地樓市成交量整體偏低。期間，開(kāi)發(fā)商看似為抓緊長(zhǎng)假打折促銷(xiāo)，但房?jī)r(jià)仍有微漲態(tài)勢(shì)。在十月底之后，隨著房企庫(kù)存壓力逐步加大，各地房?jī)r(jià)普遍停止上漲。從而帶動(dòng)了一二線(xiàn)城市的樓市成交量上升，隨即各方對(duì)樓市預(yù)期持正面態(tài)度，進(jìn)一步激發(fā)了土地市場(chǎng)的熱情。#p#副標(biāo)題#e#

　　地方微調(diào)政策緩解財(cái)政

　　從9月底開(kāi)始，深圳、貴陽(yáng)、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門(mén)等地先后對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)這也是自國(guó)務(wù)院督查組督查樓市以來(lái)，地方政府首次密集微調(diào)政策。多地微調(diào)政策的目的，主要在于刺激樓市消費(fèi)，進(jìn)而緩解地方政府財(cái)政“吃緊”的局面。

　　9月下旬以來(lái)，多城市通過(guò)微調(diào)公積金政策的方式對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點(diǎn)。

　　年底現(xiàn)土地成交高潮

　　年底將至，土地市場(chǎng)卻正在迎來(lái)一波接一波的成交高潮。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月前15天各地經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)約797公頃，已經(jīng)超過(guò)10月份777公頃的供應(yīng)量。年底最后兩個(gè)月將會(huì)成為土地出讓的最后沖刺階段。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的29.6%;第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)5.43萬(wàn)公頃，環(huán)比減少4.26%，同比減少37.75%。而個(gè)別一線(xiàn)城市住宅用地供應(yīng)完成情況甚至不足全年計(jì)劃的50%。土地出讓收入的大幅萎縮也是加速推地的一個(gè)重要原因今年1至10月306個(gè)城市土地交易23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%。其中，一線(xiàn)城市與去年全年相比更是大幅減少51.53%。這意味著，今年全年土地收入要達(dá)到去年水平尚有較大缺口，地方勢(shì)必寄望最后兩個(gè)月通過(guò)加速推地尤其是推出優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)增收。

　　城鎮(zhèn)化主題持續(xù)升溫

　　中共中央政治局12月4日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2013年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

　　會(huì)議還提出，要大力保障和改善民生，健全城鄉(xiāng)公共就業(yè)服務(wù)體系，穩(wěn)步提高社會(huì)保障統(tǒng)籌層次和保障水平，發(fā)展教育、衛(wèi)生、文化等社會(huì)事業(yè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作，強(qiáng)化社會(huì)服務(wù)和管理，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。