近兩年，新東信廣場、凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城、大同·億豐世貿(mào)中心等如雨后春筍般崛起的城市商業(yè)項目，憑借著其龐大的商業(yè)體量和新銳豐富的物業(yè)形態(tài)，重構(gòu)大同商業(yè)格局。但大量商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)帶來了新的問題，從目前來看，我市商業(yè)營運房產(chǎn)的銷售并不樂觀。其實，商業(yè)項目的后期經(jīng)營才是一個不可忽視的重要環(huán)節(jié)，它比前期銷售更為關(guān)鍵。那么，我市商業(yè)地產(chǎn)未來走向如何，記者走訪了部分業(yè)內(nèi)人士。

　　商業(yè)地產(chǎn)吹響集結(jié)號

　　近兩年，凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城等如雨后春筍般崛起的城市綜合體項目，憑借著其龐大的商業(yè)體量和新銳豐富的物業(yè)形態(tài)，令傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)壓力倍增。在這種新老商圈的碰撞與整合中，在大同城市不斷擴展的進程中，新興核心商圈的誕生已經(jīng)不可阻擋，商業(yè)地產(chǎn)項目正在重寫大同商業(yè)格局。

　　今年，投資百億元的百萬平方米商業(yè)項目——大同·億豐世貿(mào)中心正式啟動 。億豐世貿(mào)中心集餐飲、休閑、娛樂、百貨中心、商務(wù)辦公、展示、批發(fā)、零售、倉儲、物流配送等多功能、多業(yè)態(tài)于一體，將是華北地區(qū)乃至長江以北的最大的商貿(mào)物流中心。首期規(guī)劃的義烏小商品博覽城將打破小商品市場固有傳統(tǒng)，全力打造“南有義烏，北有大同”的商業(yè)新格局。

　　11月30日即將開業(yè)的東信廣場新項目占地176.4畝，總面積約48萬平米。以綜合物流為支撐，搭建集物流，商流，資金流，信息流為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)平臺。旗下擬建精品服飾城、文體日化商城、窗簾床品商城、煙酒街、副食街、茶葉街、名品折扣街、大型電玩城、商務(wù)酒店、寫字樓、影城、美食城、知名快餐、商務(wù)廣場、倉儲物流中心、配套服務(wù)中心等市場板塊。

　　在同一區(qū)位的10 萬平米升級版商業(yè)綜合體 —— 溫州商貿(mào)城 項目于10月盛裝開盤。億豐世貿(mào)中心、 新東信廣場、新云中商城的建設(shè)更將城南商圈南移，規(guī)模更加龐大，建成后將是目前大同及周邊地區(qū)首屈一指的大型城市商業(yè)綜合體，是晉冀內(nèi)蒙古三角帶最大的商品集散中心。大商貿(mào)、大物流、大市場的規(guī)模讓城南商圈崛起的勢頭愈發(fā)強勁。

　　近年來，我市城市建設(shè)的步伐加快，城市擴容隨之帶來一場新的城市商業(yè)格局的洗牌。尤其是自2011年以來，受樓市調(diào)控政策影響，我市住宅地產(chǎn)市場較冷，商業(yè)地產(chǎn)成為房企的新寵，受到眾多房企不約而同的青睞，眾多開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使得原有的城市商業(yè)面積迅速增長，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計能達到以前的5到6倍之多。巨量的商業(yè)地產(chǎn)如今展開了激烈的招商大戰(zhàn)，掀起了新一輪的商業(yè)地產(chǎn)熱銷潮。

　　后期經(jīng)營是考驗

　　當前，大同市商業(yè)地產(chǎn)“大干快上”、 發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀已經(jīng)引起業(yè)界的關(guān)注。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)理坦言，“蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運轉(zhuǎn)和運營最難。” 業(yè)內(nèi)有一句話是“大廈真正開業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天。”從大同城市發(fā)展來看，未來城市規(guī)劃布局重新調(diào)整，新商圈重新建立，以及第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來新的發(fā)展。但商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是比住宅地產(chǎn)更完善的一個過程，技術(shù)方面、管理方面難度比較大。商業(yè)地產(chǎn)是多種學(xué)科的綜合，對商業(yè)的要求遠遠大于對地產(chǎn)的要求，要根據(jù)商圈因素、人流動向、業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素同時考慮到后期的運營，是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)。 商業(yè)的終極價值卻在于后期運營，商鋪的主要收入來自于商戶的租金，商鋪的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力，讓商鋪投資者獲得豐厚的回報，這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營管理能力是目前商業(yè)項目的開發(fā)者最易忽視的問題，同時也是最頭疼的問題。目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應(yīng)量超過市場消化能力，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進而導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈斷裂。 涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業(yè)地產(chǎn)項目需要有專業(yè)的運作團隊做好后期運行。所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場支撐外，需要開發(fā)商有后期運行和管理等能力。

　　因此，購買商業(yè)地產(chǎn)也需要一定的專業(yè)知識和商業(yè)眼光。商業(yè)投資除了看區(qū)域價值、人口密集程度外， 還應(yīng)細察開發(fā)商、運營商的團隊經(jīng)驗和資質(zhì)，因為這是決定商業(yè)項目未來發(fā)展方向的關(guān)鍵，從而直接與物業(yè)的投資回報掛鉤。

　　經(jīng)營是王道

　　據(jù)調(diào)查，商鋪投資者有近九成的人并不了解商鋪的后期經(jīng)營情況和規(guī)劃，大多商家賣完商鋪就萬事大吉，至于后期經(jīng)營則少有關(guān)心。投資者只能從目前項目周邊環(huán)境來判斷其成長價值。 有些大的商業(yè)項目雖然位置很好，但總在改頭換面。為什么會出現(xiàn)這樣的情況?歸根結(jié)底問題出在經(jīng)營上。

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　　經(jīng)營不善會給商戶造成很多麻煩和不必要的損失，該得的回報沒得到反而總是不能正常營業(yè)。

　　在各種投資途徑中，商業(yè)地產(chǎn)因其安全性及高成長性而受投資者的青睞。當然投資的目的是希望有更多的回報，但達到這一目的就需要前期做好降低風(fēng)險的準備。這使得投資者在投資的過程中，必須考慮三點：一要選擇好投資工具;二要策略性規(guī)避風(fēng)險，降低潛在風(fēng)險系數(shù);三要注意安全性、盡量達到少投入、高成長。而要做到以上幾點就必須注重項目的后期經(jīng)營。

　　未來前景被看好

　　業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商與商業(yè)地產(chǎn)的運營商是完全不等同的兩個概念，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)運作，必須要對當?shù)亟?jīng)濟水平、人口數(shù)量、消費能力、城市資源做準確估量，對體量、業(yè)態(tài)做科學(xué)規(guī)劃，并能從投資潛力、保值增值和資金避險等角度來審視自己的項目，假如只是趨之若鶩地盲目開發(fā)，其結(jié)果很有可能是大量空置。此外，商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)僅止于購物，應(yīng)該向著多元化的方向發(fā)展，擁有旅游、文化、休閑等其他功能的多元化業(yè)態(tài)模式，只有業(yè)態(tài)不斷充實，打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費的升級，供應(yīng)也才能不斷升級 ，該人士認為，隨著近年來我市的大規(guī)模的城市改造，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的實施，經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷加快，擁有名城、資源、區(qū)位三大優(yōu)勢，晉冀蒙商貿(mào)集散地以及北方旅游勝地，吸引各地商賈云集、游客頻往，促進商業(yè)地產(chǎn)需求攀升。 未來城市規(guī)劃布局重新調(diào)整，新商圈重新建立，以及第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來新的發(fā)展時期。目前商業(yè)項目的大量開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率在提高。雖然商業(yè)營運房產(chǎn)銷售并不樂觀，但從長期看商業(yè)地產(chǎn)還是具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳暗睦щy與城市建設(shè)現(xiàn)狀有關(guān)，新建社區(qū)的入住率普遍不高。隨著新建社區(qū)入住率的提高，就近消費成為主流，社區(qū)成熟后，區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商鋪銷售將會好轉(zhuǎn)。