訪住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹

　　新一輪房地產調控取得了顯著成績，投機投資性需求得到明顯抑制，商品房銷售一度呈現量價齊跌的態勢。最新數據顯示，近幾個月的房地產市場出現了小幅波動，從價格微漲到穩中略降。造成波動的原因是什么?房價會不會大幅反彈?應該如何看待穩增長條件下的房地產調控?記者為此采訪了住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。

秦虹

　　統計數據顯示，今年7月，70個大中城市房價環比上漲的達50個，8月份為36個。而9月份，房價環比上漲的城市減少至31個。國家統計局新聞發言人近日表示，當前房地產市場總體還是穩定的，房價的變化是延續了穩中有降的趨勢。

　　房地產市場總體平穩

　　今年貨幣政策調整相對溫和，政策對抑制投機投資性需求沒有放松，住房市場將以“穩”字為主

　　記者：最近幾個月房價有所抬頭的原因是什么?如何從總體上看待最新一輪房地產調控的成果?

　　秦虹：總體看，去年下半年以來形成的市場格局尚未出現根本性改變，投機投資性購房得到明顯抑制，房價基本平穩，住房總庫存量仍處高位。當前房地產市場相對還是穩定的，雖然從6月份開始部分城市房價有所回升，但回升的速度是緩慢的，部分城市房價同比下降，全國商品住房成交面積也是同比下降的。國家統計局的最新數據顯示，今年9月份，70個大中城市中，與去年同月相比，新建商品住宅價格下降的城市有55個;1至9月份，商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

　　今年6月份之后房地產市場會出現這一變化，最主要的原因是在適度下調利率的情況下，部分購房者對房地產市場的預期有所改變，過去長期觀望的人不再觀望。同時，房企的促銷措施和對首套住房貸款的優惠也促使居民停止觀望出手購房。應當看到，今年我國的貨幣政策調整相對溫和，對房地產市場的影響是有限的，并且政策對抑制投機投資性需求沒有放松，預計今年住房市場將以“穩”字為主。

　　記者：房價具備大幅度反彈的基礎嗎?

　　秦虹：總體上看，由于政府對已出臺的限購和限貸政策并沒有放松，市場上的購房主體是以自住性需求為主。自住性需求的總量在2年至3年內可以大致確定，難以持續性地推高需求進而推高房價。只要我們在政策上保持穩定，堅持控制投機投資性需求，支持合理的住房需求不動搖，房地產市場就有望保持穩定發展。

　　穩增長不能松調控

　　房地產業發展應當建立在真實需求的基礎上，需從更高處著眼建立起健康發展的長效機制

　　記者：當前，穩增長成為經濟工作的首要任務。房地產這一行業的產業鏈長，對經濟的拉動作用明顯，為什么穩增長的情況下仍然要堅持房地產調控不動搖?

　　秦虹：穩增長有利于穩定我國經濟社會大局。房地產業產業鏈長，對上游的投資和下游的消費都有密切的關聯。但房地產業對經濟增長的貢獻不能放在依靠房地產的投機投資性需求上，如果短期靠房地產的投機投資性需求，拉升了經濟增長速度，那么積累起房地產市場的泡沫終將對國民經濟產生更大的危害。

　　當前，堅持房地產調控政策不動搖包含了抑制投機投資和滿足合理需求兩方面內容。也就是說，房地產業對國民經濟的貢獻應當建立在真實需求的基礎上。如果放任投機炒房賺錢，既不利于房地產市場的穩定，最終也會使經濟和社會健康發展付出沉重的代價。因此，穩增長不等于就要放任投機投資性需求回潮。

　　記者：前一段時間，國務院督查組赴16省市對各地落實調控措施進行了督促檢查。結合督查的情況，下一步房地產調控應重點把握好哪些關鍵環節問題?

　　秦虹：從近期市場表現及其影響因素看，房地產市場平穩運行仍存在一些不利因素，下一階段房地產市場調控仍處于關鍵時期，鞏固房地產市場調控成果的任務仍然很艱巨。下一步，各部門、各地區將繼續堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　要堅決執行好已出臺的調控政策，鞏固調控成果。特別是要繼續落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求。應該看到，差別化的信貸和稅收政策對促進房地產市場健康發展有較好作用。政策鼓勵和支持首次置業的家庭購房，既可以滿足民生需求，也有利于保持房地產市場的適度活躍。

　　從長期看，建立起房地產業健康發展的長效機制還應從更高處著眼，從控制貨幣發行規模、增加民間資本投資渠道、加大社會保障力度、完善土地政策等多方面著手。

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　　進一步平衡供需矛盾

　　控制住投機性需求，保障好困難者需求，自住和改善需求就有條件充分發揮市場配置資源的作用

　　記者：當前，開發商觀望情緒比較重，用地計劃的落實率較低，這是否會影響未來房地產市場的供給?應如何看待調控與房地產市場供需平衡的關系?

　　秦虹：目前，可能存在的問題是不同城市在供求平衡上差異較大，部分城市庫存量仍然較大。對供求矛盾大的城市需要堅決執行好當前已有的調控政策，加快加大普通商品住房的供給，除了保證土地的優先供給外，還應在信貸上增加對普通商品住房建設的支持。

　　同時，應該繼續改善供應結構。從當前市場情況來看，群眾最需要的是中小套型、價格合適的普通住房，因為它既能滿足居住需求，又與多數家庭經濟能力相適應。因此，既要增加總的供應量，又要解決供應的結構性矛盾，擴大普通商品住房的供應規模，加快落實土地供應計劃，加快普通商品住房的規劃、開工建設和銷售審批等，著力增加有效供給。

　　當前所進行的房地產調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。從長遠看，應逐步完善調控手段，更加注重市場和法制手段。

　　記者：應該如何看待保障房建設與房地產市場的關系?

　　秦虹：保障房需求是住房需求的另一端，盡快將已投資建設的保障性住房建設和配套完善投入使用，可以及時改善中低收入家庭的住房困難，有利于穩定相當部分居民的市場預期，減緩購房的恐慌心理，有序地釋放需求，平衡市場的供求關系。

　　如果能做到解決住房需求兩端的問題，即控制住投機性的需求，保障好困難者的需求，中間部分的自住和改善需求就有條件充分發揮市場配置資源的作用，還原市場自身運行規律。