國(guó)慶假期后第一周，包括龍湖、融創(chuàng)、世房等在內(nèi)的幾家此前瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模融資，為即將到來(lái)的年底地市備糧。此前，萬(wàn)科總裁郁亮曾經(jīng)直言，“不論市場(chǎng)好不好，我們都要買地，萬(wàn)科只會(huì)靠做房子賺錢，沒(méi)別的本事。不買地我們餓死了怎么辦”?并表示年底前萬(wàn)科拿地量將超過(guò)前8個(gè)月的總和。

　　房企籌錢

　　發(fā)展到今天的房地產(chǎn)業(yè)，土地和資金就是開(kāi)發(fā)商的命根子，在港股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)給投資者的印象就是上市圈錢拿地再圈錢再拿地的簡(jiǎn)單模式，而在過(guò)去一周房企密集融資超過(guò)150億元，不禁讓人聯(lián)想到了即將引發(fā)的拿地大戰(zhàn)，而且涉及融資的房企此前在地市上一直表現(xiàn)得很生猛。

　　10月11日，龍湖地產(chǎn)對(duì)外發(fā)布公告，成功與匯豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購(gòu)買協(xié)議，發(fā)行于2019年到期的6.875%優(yōu)先票據(jù)，票息較可比公司現(xiàn)有債券有顯著優(yōu)勢(shì)。優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)約為4億美元，將用做現(xiàn)有及新增房地產(chǎn)項(xiàng)目資金，以及一般企業(yè)用途。

　　在這樣的節(jié)骨眼上融資，讓人聯(lián)想到了此前龍湖四處大肆買地的行動(dòng)。今年9月26日，龍湖地產(chǎn)以14.7億元、溢價(jià)8.7%的價(jià)格摘得北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河住宅地塊，起始樓面價(jià)僅次于萬(wàn)柳地王的二類居住用地。值得注意的是，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)年內(nèi)拿地金額總計(jì)達(dá)181.60億元。有分析人士認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)資金充裕，若接下來(lái)再度出擊土地市場(chǎng)，其拿地金額已直逼200億元。

　　同時(shí)此前一直在地市上十分活躍的融創(chuàng)中國(guó)，此前斥巨資與綠城合作獲得了9個(gè)項(xiàng)目，隨即又與保利合作拿下上海森蘭外高橋地塊。在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌二次崛起后，聯(lián)合發(fā)展成為了其顯著特征，主要原因就是上市不久的融創(chuàng)中國(guó)家底并不富裕。

　　10月10日，融創(chuàng)中國(guó)宣布發(fā)行5年期優(yōu)先票據(jù)，總值4億美元(約31.2億港元)，年利率12.5厘。余資凈額約3.9億美元，將用于收購(gòu)新土地及作為一般公司用途。進(jìn)一步擴(kuò)張拿地的思路盡顯無(wú)疑。

　　另有市場(chǎng)消息指出，世茂房地產(chǎn)正籌組一筆3年期銀團(tuán)貸款，涉資約7億美元(約54.6港元)，集團(tuán)管理層正積極與投資者洽商，如果反映熱烈，不排除將集資規(guī)模上調(diào)至10億美元(約78億港元)。

　　同時(shí)包括世房和越秀地產(chǎn)在內(nèi)的幾家企業(yè)也紛紛于近日發(fā)布了融資公告，整體涉及融資金額超過(guò)了150億元，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)從上半年的悲觀轉(zhuǎn)為樂(lè)觀，拿地積極性高漲，對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)的憂慮已經(jīng)消失。

　　業(yè)績(jī)看好

　　從9月份開(kāi)始房企海外融資次數(shù)和金額進(jìn)入了歷史上的最高值，表明了海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)內(nèi)地樓市回暖的認(rèn)可，這均得益于在過(guò)去幾個(gè)月中房企業(yè)績(jī)的出色表現(xiàn)。

　　截至10月14日發(fā)布2012年前三季度預(yù)報(bào)的上市房企合計(jì)50家，預(yù)告為預(yù)增的房企為18家，其中預(yù)期上漲超過(guò)100%的企業(yè)有億城股份，預(yù)期上漲170%~210%、秦禾集團(tuán)預(yù)期上漲136%、重慶實(shí)業(yè)預(yù)期上漲226.73%、濱江集團(tuán)預(yù)期上漲150%以上、創(chuàng)新資源預(yù)期上漲950%等。#p#副標(biāo)題#e#

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從目前已經(jīng)公布的2012年三季度預(yù)報(bào)看，整體房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。盈利房企的比例有所增加，但整體房企的利潤(rùn)率有所降低。

　　龍頭房企的業(yè)績(jī)更為喜人，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、恒大、保利、世房地產(chǎn)等10家房企在9月銷售合計(jì)418.77億元，環(huán)比增長(zhǎng)7.11%。在10家房企中，有7家銷售出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然9月樓市整體成交量相對(duì)平淡，但是部分房企在“金九”仍能抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)增收。

　　9月房企的推盤力度明顯增加，以萬(wàn)科為例，9月的開(kāi)盤數(shù)高達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比增長(zhǎng)了近一倍，積極的推盤量使得銷售額環(huán)比增長(zhǎng)6%。

　　記者了解到，目前上述10家房企在年內(nèi)銷售合計(jì)3340.17億元，其中8家公布年度目標(biāo)的房企，平均目標(biāo)完成率為82.19%。其中，世茂房地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)和禹州地產(chǎn)目前已經(jīng)完成了銷售目標(biāo)。

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士指出，從四季度的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，自8月以來(lái)，市場(chǎng)上升趨勢(shì)明顯放緩，在沒(méi)有信貸政策利好的情況下，四季度成交量上漲難度較大。因此房企的銷售壓力仍然存在。從房企角度來(lái)看，在年度目標(biāo)完成無(wú)虞的情況下，積極調(diào)整價(jià)格，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率可能會(huì)成為部分房企的選擇。但是目前購(gòu)房者的積極性有所下降，綜合來(lái)看漲價(jià)難度較大，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)或會(huì)保持較為平穩(wěn)的走勢(shì)。

　　年底地市

　　在業(yè)績(jī)看好、融資順暢的情況下，房企剩下要做的可能就是大量?jī)?chǔ)備用地，正如郁亮所言，無(wú)論市場(chǎng)行情如何開(kāi)發(fā)商全要拿地，要不就要餓死了。

　　近期在土地市場(chǎng)最為風(fēng)光的無(wú)疑是保利地產(chǎn)，10月9日下午，保利地產(chǎn)以總代價(jià)9.45億元競(jìng)得廣東佛山南海區(qū)桂城兩幅地塊;10月10日上午，保利萬(wàn)科的聯(lián)合體以總價(jià)32.56億元競(jìng)得長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊;10月10日下午，保利地產(chǎn)以總價(jià)45億元斬獲上海徐匯區(qū)濱江商住辦用地地塊;10月11日，保利融創(chuàng)聯(lián)合體以21.24億元競(jìng)得上海外高橋南部國(guó)際社區(qū)地塊;10月12日上午，保利地產(chǎn)再度出擊上海，其以32.59億元競(jìng)得上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎剔k居住用地。至此，保利地產(chǎn)以及聯(lián)和體在4天內(nèi)拿地支出共計(jì)140.84億元。其中，在上海兩天內(nèi)拿地資金近100億元。

　　其實(shí)早在今年6月份，保利成都公司就打出了“保利求地!凈地、商業(yè)、住宅來(lái)者不拒;收購(gòu)、合作、轉(zhuǎn)讓，你說(shuō)了算”。而這次集中拿地在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并不意外。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，保利的庫(kù)存面積(已獲預(yù)售證，尚未售出)約為500萬(wàn)平方米，按其最近3個(gè)月的平均銷售面積94萬(wàn)平方米計(jì)算，其庫(kù)存消化時(shí)間分別僅為5.3個(gè)月;若按近12個(gè)月的平均銷售量計(jì)算，則庫(kù)存消化周期分別為7.3個(gè)月，庫(kù)存量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下滑，適當(dāng)補(bǔ)貨在合理的預(yù)計(jì)中。同樣萬(wàn)科也存在著此類情況。

　　同時(shí)按照各地國(guó)土局的推地計(jì)劃，年底前還將迎來(lái)推地高潮，以北京為例，9月北京多宗土地被暫停出讓，且10月份至今仍未再次掛牌。這也會(huì)導(dǎo)致11月和12月的土地供應(yīng)更為集中，或形成全年土地成交的最高峰。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月15日，北京經(jīng)營(yíng)性用地共成交421.7萬(wàn)平方米，占全年供應(yīng)計(jì)劃的58%，還不足六成。因此未來(lái)兩個(gè)月將是各地土地集中供應(yīng)的時(shí)段。