樓市進入泛營銷時代

　　傳統(tǒng)的營銷利器

　　九月十月向來被稱為樓市的銷售旺季，大同的開發(fā)商把項目開盤的時間紛紛集中在這兩個月，據(jù)統(tǒng)計，這兩個月本市新開樓盤數(shù)量達到十多個， 其中純新樓盤占到總量的近六成。

　　開盤數(shù)量的扎堆也掀起了空前激烈的促銷大戰(zhàn)，據(jù)了解，從贈送面積到裝修基金，從直接點位優(yōu)惠到物業(yè)費贈送，從特價房到訂金數(shù)倍充抵……10月份樓市的促銷方式林林總總， 本土團隊、外埠精英頻頻過招，營銷手段也日益多變，花樣繁多。

　　集中放量、低價推盤、特惠優(yōu)惠、創(chuàng)意營銷…… 開發(fā)商們按部就班展開比拼，除了打折優(yōu)惠、購房送豪禮的方式外，開發(fā)商或明或暗、加大折扣的手段很多，送打折的購房卡、送旅游、減現(xiàn)金、推出“典藏房源”等等。眾多樓盤促銷手段花樣翻新以博得購房者關(guān)注。其中最為傳統(tǒng)的營銷手段就是廣告戰(zhàn)了， 媒體上整版的房地產(chǎn)廣告上顯示著營銷策劃的主打方向，各個樓盤的房地產(chǎn)廣告策劃開始比拼。除了我市各個平面媒體，廣播電視、戶外、車體也滿是房地產(chǎn)廣告。很多開發(fā)商打出多種組合拳，進行媒體資源整合進行廣告宣傳。 除了必不可少的廣告戰(zhàn)，各種營銷方式也悉數(shù)登場，如大打?qū)W區(qū)教育牌、物業(yè)配套牌、地段品質(zhì)牌、親情活動牌等 。

　　一家樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，最為常見的招式就是單刀直入式，采取直接降價、打折、特價房、送車、送裝修、送電器、送管理費等;通過給消費者以一定的實惠，以較小的代價，拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。其次， 通過組織一些活動，增加銷售氣氛，增強已購買業(yè)主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，樹立樓盤的良好形象。大打?qū)W區(qū)教育牌作為傳統(tǒng)營銷手段今年也是頗為盛行。

　　此外，物業(yè)管理不論是在住宅還是在商業(yè)項目上，都可以說是小區(qū)建設(shè)完備的重要因素，物業(yè)管理好不好、到不到位、是否從業(yè)主角度出發(fā)都是決定置業(yè)者購房的重要條件。所以有很多開發(fā)商大做物業(yè)文章， 專業(yè)化、高端化的物業(yè)管理不僅能提高小區(qū)的檔次，更能贏得業(yè)主良好的口碑，由此產(chǎn)生的口碑效應(yīng)可以影響到開發(fā)公司的其他項目，產(chǎn)生良性的連鎖反應(yīng)。

　　外來大鱷的新模式

　　在如今的樓市，以往一開盤就能達到銷售目標的時代已經(jīng)過去，在目前的市場大環(huán)境下，客戶的觀望情緒加重，成交已非易事。嚴峻的銷售形勢讓開發(fā)商的營銷模式也面臨著調(diào)整，開始從簡單機械的賣房轉(zhuǎn)為如今的豐富多彩的活動促銷。特別是一些外來地產(chǎn)大鱷的進入，帶來了全新的視野和更多樣化的銷售模式。大同九月十月推盤的外來大鱷樓盤有復地·御瀾灣、富力城·瀛湖灣、千禧·御東畫卷、綠地世紀城等。

　　外來大鱷們強調(diào)了“眼見為實，客戶體驗式”的銷售模式， 從推廣模式上， 由原來的大面積轟炸式廣告推廣轉(zhuǎn)向更多與客戶貼切的活動，比如現(xiàn)場冷餐、文藝表演、實景看房、專家指導等，組成了一整套成熟的模式。特別是樣板房和客戶體驗區(qū)的推出，讓客戶更加直接感受到樓盤的生活形態(tài)以及生活意境。

　　一些外來大鱷的高端產(chǎn)品主打體驗式營銷，它們推出的品質(zhì)感更強、空間感更好、精裝修標準更高的樣板房把樓市體驗式營銷的感染效用推向了極致。樣板房大戰(zhàn)烽火大有越燃越烈之勢。繼前段時間江鴻·鉑藍郡和恒大·綠洲樣板房開放備受關(guān)注以來，近日復地·御瀾灣、千禧·御東畫卷、綠地世紀城等也紛紛推出高端樣板房，吸引了眾多購房者的目光。從過去的屈指可數(shù)到現(xiàn)在的遍地開花， 體驗式營銷升級戰(zhàn)已經(jīng)正式打響。

　　隨著各大高端盤相繼推出樣板房和實景示范區(qū)，開發(fā)商已經(jīng)從傳統(tǒng)銷售方式轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠與體驗式營銷相結(jié)合的戰(zhàn)役中，讓更多購房者感受到高端盤的用心和品質(zhì)保證，這也成了近期樓市最值得關(guān)注的熱點之一。

　　推出樣板房其實就是一種體驗式營銷模式，通過看得見摸得著的實景，讓購房者真切地體驗未來高端生活。 樣板房的出現(xiàn)，是高端樓市升級的體現(xiàn)，更是樓市營銷方式的一種進步。

　　泛營銷時代來臨

　　大同樓市空前活躍，大量樓盤粉墨登場，競爭日益激烈，賣房子再也不是蓋個售樓部，招個售樓員那么簡單了，為了爭奪市場，各家各使解數(shù)，樓盤悄悄開始了向泛營銷發(fā)展，也就是通過各種方式、借助各種關(guān)系，盡所有能量把房子賣出去。

　　比如砸錢造景，園林美景的確能提升樓盤美譽，攜手知名園林公司打造實景園林，加大園林景觀資金投入，已經(jīng)成為我市各大房企打造舒適住宅附加值的主旋律。各種各樣的造景方式，也日漸成為樓市營銷的大亮點。此外引入商業(yè)地產(chǎn)項目，高端商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)手，打造繁華商業(yè)區(qū)，吸引業(yè)主和投資者。再比如有的樓盤老業(yè)主介紹新業(yè)主享受3年免物業(yè)費，聘請代理公司全權(quán)售樓等等。 總之，只要能夠把房子賣出去的辦法，開發(fā)商就盡量不愿放棄。

　　同時由于樓市未來走勢不明朗，很多開發(fā)商在住宅宣傳銷售中開始淡化產(chǎn)品的“投資屬性”，而是回歸到樓盤產(chǎn)品本身的質(zhì)量與性能。體驗式營銷更是主打產(chǎn)品的舒適性 ，讓房子真正回歸居住的本性。