10月14日，深圳坪山新區(qū)首個(gè)地王項(xiàng)目中糧一品瀾山正式開(kāi)盤。據(jù)悉，此次開(kāi)盤共推出一百余套88-148平米的三至五房產(chǎn)品，當(dāng)日銷售率達(dá)到8成，成交均價(jià)為13500元/平方米。

　　相比各地土地市場(chǎng)的火熱，由于政府有限供應(yīng)，深圳樓市可謂進(jìn)入了“無(wú)地稱王”的時(shí)期。在這種情況下，之前出讓的地王項(xiàng)目入市就格外引人注目。

　　中糧一品瀾山高價(jià)入市

　　一品瀾山相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)盤當(dāng)日銷售率達(dá)到8成，成交均價(jià)為13500元/平方米。雖然去化近8成，但實(shí)際銷售情況并不理想。

　　在外界看來(lái)，項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日去化能達(dá)到8成，銷售情況亦屬不易，但對(duì)于一品瀾山而言則不然。因?yàn)樵擁?xiàng)目當(dāng)日總計(jì)推出的產(chǎn)品也不過(guò)一百余套，就算以去化8成計(jì)算，銷售套數(shù)也不及100套，這對(duì)于總量較大的一品瀾山來(lái)說(shuō)實(shí)在不算好成績(jī)。

　　根據(jù)資料，中糧一品瀾山位于龍崗區(qū)坪山新區(qū)坑梓街道丹梓中路與蘭景路交匯處，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，其中住宅面積近11萬(wàn)平方米包括，共包括7棟塔樓、4棟洋房、21棟雙拼別墅，另外還有約7000平方米的商業(yè)面積。

　　此外，在中糧一品瀾山開(kāi)盤前一天，深圳另一項(xiàng)目的入市卻實(shí)現(xiàn)了熱銷。10月13日，位于羅湖中心區(qū)的合正榮悅開(kāi)盤。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，開(kāi)盤當(dāng)日共推出3、4、5棟共604套單位，現(xiàn)場(chǎng)成交近8成，成交均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平米，實(shí)現(xiàn)銷售超10億元。

　　對(duì)比一看，中糧一品瀾山的銷售情況確實(shí)不佳，盡管其價(jià)格更低，也更接近剛需。

　　深圳今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華對(duì)于一品瀾山和合正榮悅兩個(gè)項(xiàng)目截然不同的銷售情況表示，主要是兩個(gè)項(xiàng)目所處的區(qū)位不同，合正榮悅位于羅湖中心區(qū)，地段好、周邊配套成熟、交通方便，而中糧一品瀾山則位于坪山新區(qū)的坑梓附近，靠近惠東，其周邊配套、交通均不方便。

　　林曉華還提到，中糧一品瀾山13500元/平米的均價(jià)在坪山新區(qū)坑子區(qū)域?qū)崒俑邇r(jià)，因?yàn)槠渲苓?a href="http://m.i3g.com.cn/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">樓盤如萬(wàn)科金域緹香、深業(yè)東城國(guó)際的均價(jià)都在1萬(wàn)元/平米左右，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的深業(yè)東城御園均價(jià)在7000元/平米左右，而位于惠東的龍光城均價(jià)更是在5000元/平米。

　　林曉華稱，“坑梓那個(gè)區(qū)域由于綜合配套和區(qū)位，很難吸引投資客，對(duì)于附近自住需求的購(gòu)房者而言，13500元/平米的均價(jià)可以去惠東許多項(xiàng)目住別墅了，因此從自住和投資角度來(lái)看，中糧一品瀾山目前的均價(jià)都不會(huì)是購(gòu)房者最好的選擇。”

　　尷尬的地王 只要不虧本就謝天謝地了

　　其實(shí)，一品瀾山的定價(jià)對(duì)中糧地產(chǎn)而言也是一個(gè)難題，而讓中糧地產(chǎn)為難的原因，則是出于成本考慮，因?yàn)橐黄窞懮绞窃��?jīng)的地王項(xiàng)目。

　　2010年10月16日，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)173輪的舉牌之后，力壓萬(wàn)科、金地、佳兆業(yè)等，以總價(jià)7.42億元，樓面地價(jià)6074元/平方米拿下該項(xiàng)目地塊，創(chuàng)造了深圳坪山新區(qū)的新地王。

　　至此，就有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目表現(xiàn)出極大關(guān)注，關(guān)于其何時(shí)推出、定價(jià)幾何都引來(lái)各種猜測(cè)。

　　在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于坪山新區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目受到區(qū)位、配套等要素的限制，價(jià)格很難有顯著上漲，預(yù)計(jì)一品瀾山的定價(jià)在1萬(wàn)元/平方米上下，因?yàn)榧耐�一品瀾山憑借“地王”身份托舉起坑梓周邊房?jī)r(jià)并不實(shí)際。

　　同時(shí)，還有業(yè)內(nèi)人士直言，兩年前高價(jià)落子坪山，導(dǎo)致中糧現(xiàn)在是騎虎難下，不知道當(dāng)年中糧怎么會(huì)那么大膽。而即便不算利潤(rùn)，地價(jià)加建安成本再加上財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目的成本就已遠(yuǎn)超1萬(wàn)。

　　但如今坪山新區(qū)的整體房?jī)r(jià)還不到1萬(wàn)元/平米的水平，對(duì)中糧地產(chǎn)而言，這筆買賣隨時(shí)都有可能賠本。

　　一位接近中糧地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目確實(shí)讓中糧地產(chǎn)很為難，也不太好操作，最主要的原因還是在定價(jià)方面，中糧內(nèi)部的預(yù)期曾是1.4至1.5萬(wàn)元/平米，但整體樓市環(huán)境的不佳，使其最終定價(jià)還低于之前的內(nèi)部預(yù)期。“一品瀾山項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾感嘆，這個(gè)項(xiàng)目只要不虧本就謝天謝地了。”

　　不過(guò)，也有分析認(rèn)為，由于一品瀾山項(xiàng)目定位相對(duì)較高，產(chǎn)品組合中包含別墅產(chǎn)品，這部分入市后或許能平衡一下成本。