據最新數據顯示，“金九銀十”全國傳統銷售旺季，房價開始出現小幅上漲，那么，它是否會延續上漲的態勢?

　　華遠地產股份有限公司董事長任志強便預言，明年3月，房價將開始暴漲，調控是否將重蹈越調越漲的覆轍?

　　在地方政府版的“四萬億”刺激政策出臺的同時，美國出臺了第三次量化寬松政策(QE3)，在國內外的政策刺激之下，樓市是否會迎來春天?

　　近日，全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生在接受時代周報記者專訪時解讀了房地產市場目前的形勢和未來的走勢。聶梅生認為QE3的出臺，中國不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產掛得太緊;房價的大漲和大跌，現在經濟和政策都不支持。

全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生

　　調控基本達到預期效果

　　時代周報：國家統計局公布的數據顯示，與7月份相比，8月份全國70個大中城市中，有36個房價上漲。在傳統“金九銀十”的銷售旺季，房價會繼續上漲嗎?

　　聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因為經過一輪調控。這輪調控到八九月份，正好是一個時間節點，前期的政策釋放，我覺得已經釋放完了，功力也就只能達到現在這樣。而新的政策的出臺，目前看來還沒有這個可能。

　　從長的周期來看，目前處于一個相對的平穩期，并不見得會受每年常規的“金九銀十”的影響，基本會在前期調控的政策影響下延續平穩的態勢。在房價和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續加大，有些城市已經釋放得差不多了，趨于平穩。

　　“金九銀十”的特點，倒是可能體現在土地方面。因為前一輪土地成交量下降很大，整體經濟形勢也不理想，各個地方政府收入下降也比較大，現在肯定要大規模推地。

　　而開發商經過這段時間銷售的上升以后，資金鏈也相對比較平穩或修復，業績比較好的開發商肯定要拿地、補倉，不然將來就沒辦法持續開發。

　　所以在土地方面，“金九銀十”的影響會比較大。但是地方政府也不可能把地價定得很高，否則沒人來買。地方政府也會以價換量，如果地價低的話，房價就上不去。

　　時代周報：調控的目的和效果是不是已經基本達到?

　　聶梅生：經過這輪調控，從100個或70個或前10個城市的數據都能看得出來，房價沒有漲，或者漲幅很小，那就是說“鎮住了”，這輪調控政策起碼壓住了房價上漲的趨勢，現在的房價和調控前差不多，這么說還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調控需要看到的結果。#p#副標題#e#

　　沒有必要與QE3過快掛鉤

　　時代周報：調控的效果還會繼續深入嗎?

　　聶梅生：大概也就只能達到這樣的結果，再希望房價深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經是無所不用其極了，所有的行政手段、市場手段、貨幣手段都出來了，也就只能這樣，讓房價不漲!

　　時代周報：美國這輪QE3的出臺，會不會對國內的房地產市場產生一些影響?

　　聶梅生：我覺得這次應該吸取上次的經驗教訓，中國的房地產市場有自己的運行規律，中國的經濟肯定和國際經濟有關，但不要那么直接地去掛鉤。

　　上一次華爾街金融風暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺，我們這邊過不了幾個月就出臺政策，當然出口有下滑。其實主要是當時上半年，我們國內在進行調控，并不是受美國的影響。2008年上半年，我們一直在出臺提高準備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運會又耽誤了一把。然后才趕上金融風暴，其實華爾街金融風暴和整個國內的經濟形勢沒有那么直接的聯系，這三件事情一起促成2008年的經濟大滑坡，然后就趕緊去刺激。

　　所以這一次QE3的出臺，我覺得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產掛鉤掛得太緊。當然它會對資金的流動性有一定影響，但是我覺得，這次估計不會再出臺那么極端的刺激政策，尤其是對樓市不會!因為吸取了上一次的教訓，不會再讓貨幣充斥泛濫。現在貨幣相對寬松的不在房地產市場，而是在其他領域，可能對中國樓市的影響沒有那么直接，也沒有必要看得那么直接。

　　時代周報：那有沒有可能外資直接流向國內的房地產市場?

　　聶梅生：我覺得沒有太大的可能，因為剛剛外資還在撤出。如果外資對中國經濟特別看好，當然進來以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會升值，人民幣有可能貶值，那你進來干嘛?人民幣不升值，你進來套不了匯，套利的話，人民幣加息的可能也不大，無非是有可能貨幣相對寬松一些。

　　時代周報：目前，政府部門是否應該出臺相應的政策?

　　聶梅生：我覺得對于房地產不會，房地產市場現在處于前期政策總結經驗的階段，可能會把短期的針對房價的調控手段，慢慢變成一種促進房地產市場深層次的機制改革。跟整個國家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產市場也應該啟動改革、啟動轉型，現在也已經準備這樣做了。

　　穩調控迎接下一輪改革

　　時代周報：目前各大開發商的資金壓力、庫存壓力都已經逐漸緩解，那么開發商有沒有可能開始囤貨漲價?

　　聶梅生：你是說漲價?不可能!現在你想漲，政府不給你發準售證。你漲得上去嗎?現在南京超過5%，不給你發準售證，不讓你賣，限售并沒有解決。

　　“限購、限售、限貸、限價”，實際上是“四限”，一個都沒放，你漲得了嗎?最多回到原來的開盤價，前期有段時間“以價換量”，價格有下降，最多恢復到那個開盤價，漲個1%、2%有可能，超過5%根本不讓你賣!

　　所以這些行政措施還是有效的，我覺得不可能期望新一屆政府把這些給放了，“緊箍咒”都沒有放!客觀上，房地產和經濟密切相關，經濟疲軟的話，房地產行業怎么可能一枝獨秀?最多是在眾多的產業中，房地產最先恢復，但你要求它高歌猛進，除非你刺激它，像2009年那樣出臺刺激政策。我覺得不可能，從下一屆政府來說，好不容易取得相對平穩的結果，會讓它漲價嗎?#p#分頁標題#e#

　　時代周報：任志強說，目前北京庫存只有8萬套，到明年3月份就會賣完，所以房價會漲。

　　聶梅生：現在一手房政府可以控制，二手房沒法控制，目前北京二手房的房價已經比一手房高了。將來的交易會和美國一樣，主要集中在二手房，而不是新房，我們現在的統計數據啊，包括媒體，都盯著新房，其實真正成熟的房地產市場主要是集中在二手房交易。美國的二手房交易占整個市場交易的85%，現在北京的二手房市場也慢慢開始活躍起來。

　　新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多樓盤還空著呢，這些難道不能釋放嗎?現在這一輪就是二手房比一手房交易量先恢復，二手房比一手房房價漲得快，市場將來會調節、平衡。二手房政府目前控制不了，很難控制。

　　時代周報：也沒有什么好的控制措施，是吧?

　　聶梅生：別控制了，讓市場好好恢復一段時間吧，平衡一段時間就好了。你干嘛都非得買新饅頭，家里的饅頭不吃，存在冰箱干嘛啊?

　　時代周報：房產稅的擴大，會不會對二手房有一些調節作用?

　　聶梅生：長效來看，是有影響的，如果對存量房征稅，大家就會考慮要不要持有二套房，會對房價有一個平衡作用。但是作為調控手段，一時半不會出臺。現在就是總結經驗，談改革，談轉型。

　　時代周報：現在地方政府出臺的“四萬億元”刺激政策，會不會對房地產市場有一些促進作用呢?

　　聶梅生：其實就是一萬億元左右吧，地方政府相當困難，哪來的錢啊?我覺得這次沒有那么大的刺激力度，因為地方政府手里沒有那么多錢，刺激應該是比較緩慢的。

　　時代周報：現在很多城市，房價都開始上漲，是不是意味著樓市開始回暖?

　　聶梅生：我覺得不是回暖，基本上是平穩，穩調控的一個結果，來迎接下一輪的改革和轉型。你看近日，李克強副總理也在講城鎮化，城鎮化是一個特別大的拉動力和引擎。但是如果土地制度和戶籍制度不改革，又怎么能推動城鎮化呢?現在報出來的城鎮化率是51%，那是指人，李克強講的實際上的城鎮化率只有35%，這些人就是因為戶籍沒有解決，沒解決戶籍問題，北京的房子就不賣給他啊。

　　時代周報：今年住宅開工投資量下降比較大，那會不會造成未來幾年供應量的減少，造成房價的反彈?

　　聶梅生：但是二手房會補充供應。既然要壓房價，就要承受將來房價反彈的可能，現在已經上升了6%、7%，還是能夠容忍的，GDP還有8%左右，不超過GDP的增長就都正常，總不能一直是負的。

　　現在基本就是處于一個穩定期，當然不代表每個城市都一樣。但有些人認為會大漲，也有些人會大跌，我認為大漲和大跌，現在經濟和政策都不支持。為什么不支持大跌呢?房地產還沒有大跌，經濟已經這樣了，再大跌，那還了得，其他產業更走不出來了。大漲的話，整個世界經濟形勢是這樣，中國的經濟也在下行，怎么可能大漲?另外政策也不允許大漲。