全國主要城市房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市供應(yīng)出現(xiàn)空缺
發(fā)布時間：2012-09-22 來源：網(wǎng)易房產(chǎn) 編輯：木木
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國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅持續(xù)收窄。其中住宅銷售面積為50985萬平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7個百分點。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企的情況下，一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導(dǎo)致一線城市和個別熱點城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。1.18萬億元，這是房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存金額。今年以來，盡管房地產(chǎn)公司不同程度采取了“以價換量”去庫存的策略，但房企庫存依然處于高位。“招保萬金”四大房企庫存貨值，已由年初的4760億元增加到當(dāng)前的5158億元，增幅為8.4%。市場預(yù)測，庫存消化時間雖從年初的12個月降到當(dāng)前的10個月，但整體壓力較大。
“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平。”金地集團總裁黃俊燦表示，“房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”“上半年清庫存，下半年推新盤。”這是萬科今年的策略。即將在9月底推出的萬科金色領(lǐng)域樓盤17層高層房源，似乎預(yù)示著萬科放緩?fù)菩卤P的節(jié)奏。和年初該樓盤首度開盤報價為12500元/平方米相比，如今價格上漲到15000元/平方米，價格優(yōu)勢是萬科選擇此時推盤的一個因素，“但更主要的原因還是要放緩?fù)菩卤P的力度，加強去庫存化。”
根據(jù)監(jiān)測，自2011年5月份起標桿房企在售項目庫存量呈逐月攀升的態(tài)勢。2012年3月份以來，銷售市場持續(xù)回暖，標桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看，目前標桿房企的庫存量依然處于高位。“截至2012年6月底，標桿房企在49個城市可售項目庫存量同期增加60%。”中原地產(chǎn)分析師張大偉說。
一位國企地產(chǎn)公司人士表示，經(jīng)過一輪促銷手段后，性價比高的項目庫存得到釋放，但市場整體庫存依然很大，“主要原因是當(dāng)前市場庫存不僅包括可售庫存，還有新建住宅庫存。一般來說，新建住宅庫存半年后可以入市變成可售庫存。”上述人士還告訴記者，目前其公司的可售庫存規(guī)模在200億元左右，下半年新建的商品住宅入市項目有8個，預(yù)計總量將在7萬平方米。截至2012年7月底，全國新建商品住宅庫存總量為20321萬平方米，與上月相比增加0.4%，但增長速度已有所放緩。從2008 年開始，全國新建商品住宅庫存量開始攀升，一直到2012年才放緩速度。以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為標桿房企的動態(tài)銷售速度，據(jù)此推算，標桿房企的庫存消化時間在2011年5月底為6個月左右，隨著調(diào)控深入，該指標在2012年1月達到12個月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。今年3月份以后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降，到6月底，該指標降至10個月左右，“但指標下降速度依然緩慢。”張大偉說。
“各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”金地集團總裁黃俊燦表示。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企的情況下，一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導(dǎo)致一線城市和個別熱點城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。以北京為例，截至8月底，北京樓市新房可售庫存為79242套，再次跌破8萬套，較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀錄，預(yù)計消化完需要8個月時間。而同期的三線城市唐山，目前庫存為16890套，按照當(dāng)?shù)厝齑婺芰Γ肯曛辽傩枰?6個月時間。“一二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調(diào)整到位的樓盤積極入場，致使2011年下半年以來市場交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團相關(guān)負責(zé)人表示，特別是進入今年二季度后，各主要一二線城市成交量開始回歸至較高水平，房價下降趨勢得到緩解。數(shù)據(jù)顯示，2012 年8 月份，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.15、100.15、99.98，即新建商品住宅價格比上月上漲0.15%、0.15%及-0.02%。總體上，一二線城市房價仍呈現(xiàn)上漲趨勢，而三線城市開始出現(xiàn)下跌。從三類城市的房價走勢可以看出，三類城市的房價走勢差異明顯。一線城市較早受樓市調(diào)控的影響，因此從2012 年6 月份開始，就出現(xiàn)了上漲動力不足、高位盤整的態(tài)勢。而二三線城市在8 月份房價出現(xiàn)了回落。“這與8 月份庫存量與交易量有很大的關(guān)系。”易居研究院副院長楊紅旭說。
綜合來看，8 月份十大典型城市住宅月度新增供應(yīng)量少于成交量。除2012 年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應(yīng)量，這給未來房價帶來了上漲的壓力。華遠地產(chǎn)原董事長任志強表示，真正影響房價的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投資以后，商品房的投資是下降的，說明未來的預(yù)期供應(yīng)量會大幅度下降。在他看來，市場全部庫存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房價在3月份前就會暴漲”
