雖然關于房地產的一些經濟數據有所好轉，但是斷言樓市接下來會在金九銀十有一波量價齊升還為時過早。政策面、資金面以及庫存方面，房企面臨的壓力依舊不小。在經過長時間調控后，樓市傳統的按季節劃分的淡旺季已經不再那么明顯。6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前剛需已經持續釋放，二是一些樓盤逐漸降低優惠幅度，買賣雙方進入新一輪博弈。

　　國家統計局近日公布的1-8月份的房地產相關數據顯示，8月份開始，一系列數據都顯現出觸底回調的勢頭。需求方面，今年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降4.1%，降幅比1-7月縮小2.5個百分點，銷售額同比增長2.2%，為今年以來首次增長。8月，全國商品房銷售面積同比增長12.9%，增速較上月下降0.4個百分點，銷售額同比增長20.4%，增速明顯快于同期銷售面積。供應方面，1-8月，全國房地產開發投資額為43688億元，同比增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，是去年以來增速首次加快。8月，全國房地產開發投資額為6914億元，同比增長17.0%，增速較7月提高7.4個百分點。其中，住宅開發投資額為4764億元，同比增長10.0%，增速較7月提高5.3個百分點。1-8月房屋和住宅新開工面積分別為12.3億平方米和9.1億平方米，同比分別下降6.8%和11.1%，降幅分別較1-7月縮小3.0個和2.3個百分點。8月，全國房屋新開工面積為1.9億平方米，同比由下降26.7%轉為增長13.9%，為3月來首次增長。其中，住宅新開工面積為1.4億平方米，同比增長5.0%，也為3月以來首次增長。全國房屋竣工面積為5995萬平方米，同比增長28.9%。其中，住宅竣工面積為4849萬平方米，同比增長30.2%。房企資金來源方面，1-8月，房地產開發企業本年資金來源5.97萬億元，同比增長9.1%，增速明顯提高。其中，國內貸款同比增長11.2%，比1-7月提高2.4個百分點;定金及預付款和個人按揭貸款同比分別增長10.1%和10.0%，比1-7月分別提高4.6個和5.4個百分點，除利用外資以外，各類資金來源增長幅度均大于1-7月，表明開發企業的資金狀況好轉更為明顯。8月份，房地產開發景氣指數為94.64，也比上月提高0.07點。

　　中原市場研究部總監張大偉表示，本輪從2011年2月開始的全國以限購、限貸為主要特征的樓市調控，到了今年8月份基本以指標數據全面復蘇作為特征，表示調控最嚴厲、效果最深入的時期已經過去。雖然主要城市調控政策依然嚴格，但樓市已經走出低谷。“8月份可以說是本輪調控最為關鍵的一個月。8月份的市場情況，可以說是基本確立了從3月份開始的樓市復蘇。”總體來看，主要城市二季度銷售好轉后，7-8月房地產市場繼續向好。“投資增速止降，累計銷售額止跌增長，新開工降幅明顯縮小，資金增速提高，各項指標數據顯示全面好轉。”9月上旬主要城市的新房成交數據，無疑一定程度上使樓市即將觸底回升，直至量價齊升的說法受到懷疑。9月份的前9天，全國主要的54個城市新建住宅簽約套數為66908套，同比8月同期的77289套下調了13.4%，這一成交量也明顯低于7月同期。“從不同城市看，一線城市與二線城市均在9月初有超過1成的下調，一線城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅為34.9%，上海成交了2714套跌幅為9.7%，廣州上漲15.6%，深圳成交1054套跌幅為14.4%。二線城市中除南京同比上漲外，大部分城市有不同程度下調，天津成交2246套下調了13.8%，重慶下調了4.8%。杭州、武漢、青島等城市均有不同程度的跌幅。”。

　　經過3月份以來的成交量持續回升，首套房剛需大多數已經得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買房人，使得市場再次陷入觀望。“開發商以價換量基本結束，很多城市都出現了價格止跌，之前熱銷的項目也出現了折扣減少的情況。高性價比房源明顯減少，在很大程度上影響了購房者的入市積極性。”

　　業內人士表示，還有一個因素對樓市的影響不容忽視，那就是信貸。“信貸與樓市的關聯度非常大，在信貸松動的情況下，樓市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續松動影響了市場繼續升溫。”上述業內人士表示。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，當前市場呈現出的僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現完全回暖的特征，房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象并不一定說明市場“基本面”馬上會有驚天大逆轉。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續回暖并可以持續帶動房地產投資等基本指標持續回升。張宏偉表示，目前積極拿地的企業，以現金流寬裕的高周轉企業和央企為主，大部分開發商的現金流還是比較緊，大的融資環境又不好。持有現金的企業拿地會比較謹慎，不一定會大規模出手拿地。少數企業如高周轉類型企業與央企資金相對比較充裕，持有現金比較多，但是現金不一定完全投入到土地市場當中來。

　　據統計，截至9月13日，22家發布8月業績企業，合計8月銷售業績為692.8億元，環比7月份的715.9億元有所下調。這些房企前8月總銷售額則達到5058.2億元，同比2011年同期的4545.4億元上漲11.3%。據標桿房企發布的2012年上半年財務報告顯示，包括龍湖、碧桂園在內的12家房企平均短期借款覆蓋率(現金/短期借款)約為160%，總體流動性狀況良好。其中，萬科、招商、金地、中海、雅居樂、龍湖、碧桂園均顯著高于平均水平。而土地儲備、資金情況、庫存情況等，都決定了房企們在土地市場拿地方面產生分化。從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開始，龍頭房企拿地加速明顯。據統計9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。不過包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建筑面積卻出現一定程度下降，顯現出積極拿地在房企中并不是普遍現象。9月上旬這些城市成交土地規劃建筑面積401.5萬平方米，環比8月上旬下降28.4%，而土地溢價率達到12.5%，土地出讓金為98億元，比8月同期上漲24.4%，同比去年同期下降64.6%。標桿房企積極拿地，主要由于在銷售持續好轉的背景下，一方面房企財務狀況進一步改善，拿地能力增強，另一方面，房企可售貨源逐漸消耗，土地儲備需求增加，同時地方政府推地力度加大，尤其是優質地塊推出的增多。“不過雖然近期土地市場回暖明顯，9月上旬十城土地出讓金較8月同期上漲超過20%。但與去年同期比仍大幅回落，多數房企拿地依然謹慎。”#p#分頁標題#e#

　　現在的情況是，開發商希望炒熱‘金九銀十’，但又從利潤率角度考慮，不愿加大打折促銷力度，在推盤方面觀望情緒也比較嚴重。目前買房人群體中，有15%-20%是堅定的觀望派。“這部分人基本都是改善性需求，購買房屋一般總價較高，對價格、產品品質等性價比方面等要求更高。9月開局買賣雙方都處于試探階段，接下來的政策走勢、成交量、信貸松緊等，都可能成為打破當前博弈平衡的關鍵因素。而價格依然是決定成交量能否持續上漲的關鍵。若房價維穩或者小幅攀升，成交量很可能繼續維持“不溫不火”的狀態，只有房價回調情況下，才有可能出現一波成交爆發。雖然房企資金情況有所好轉，但是今年整體去庫存市場態勢不會發生根本變化。再加上接下來土地市場可能出現的持續回暖，將加速消耗房企的現金儲備，四季度維持打折促銷的態勢不可避免。